ما هو الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء؟
في ظل النمو المتسارع الذي يشهده قطاع العقارات، يبرز الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء كخيار جذّاب للعديد من المستثمرين، الطامحين لتحقيق عوائد مجزية على المدى المتوسط والطويل. نظرًا للأسعار التنافسية وخطط السداد المرنة، توفر هذه المشاريع فرصاً واعدة للدخول إلى السوق العقارية برأسمال أقل مقارنة بالعقارات الجاهزة، إلا أن هذا النوع من الاستثمارات لا يخلو من التحديات. في هذا المقال، نسلط الضوء على أبرز مزايا وتحديات شراء عقارات قيد الإنشاء في الإمارات، لمساعدتك على اتخاذ قرار مدروس ومبني على فهم شامل للواقع العقاري.
ما هو العقار تحت الإنشاء؟
العقار تحت الإنشاء هو العقار الذي لا يزال في مرحلة التطوير أو البناء، ولم يتم الانتهاء من تنفيذه أو تسليمه بعد. يُعرض هذا النوع من العقارات للبيع قبل اكتماله، وغالباً ما يتم تسويقه من قبل المطورين العقاريين المعتمدين في الدولة، ويخضع لرقابة الجهات الرسمية؛ مثل: دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
يمثّل هذا الخيار فرصة جذابة للمستثمرين والمشترين الباحثين عن أسعار منخفضة نسبياً مقارنة بالعقارات الجاهزة، مع إمكانية تحقيق أرباح رأسمالية عند اكتمال المشروع.
أنواع العقارات تحت الإنشاء في الإمارات
تتنوع قائمة العقارات تحت الإنشاء لتشمل العقارات السكنية والتجارية؛ وفيما يلي تفاصيلها:
الشقق السكنية
- تتوفر ضمن أبراج أو مجمعات سكنية بمواصفات مختلفة
- غالباً ما تشمل خدمات؛ مثل: الأمن، المواقف، المرافق الترفيهية والخدمية
الفلل والتاون هاوس
- تقع عادة ضمن مجمعات مغلقة، وتوفر مساحات أكبر وخصوصية أعلى
- تُعد خياراً مثالياً للعائلات الباحثة عن سكن طويل الأمد
العقارات التجارية
- مثل؛ المكاتب، المحلات، والمستودعات، وتستهدف المستثمرين الباحثين عن عوائد إيجارية
الوحدات الفندقية والشقق المفروشة
- تُباع ضمن مشاريع تُدار من قبل شركات ضيافة عالمية، وغالباً ما تدر دخلاً مضموناً للمستثمرين
العقارات متعددة الاستخدامات
- تجمع بين السكني والتجاري والترفيهي في مشروع واحد، وتُعد خياراً استثمارياً متكاملاً
مزايا شراء عقارات قيد الإنشاء
عند اتخاذ قرار الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء في الإمارات؛ مثل فلل قيد الإنشاء للبيع في دبي وغيرها من الإمارات، هناك العديد من مزايا الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء التي سوف تحظى بها. في الفقرات التالية سنتطرق للحديث عن ايجابيات شراء عقار على المخطط بالتفصيل لتكن على دراية بها.
إمكانية تحقيق أرباح رأسمالية عند التسليم
شراء عقار في مرحلة مبكرة من المشروع يمنح المستثمر فرصة لاقتناء الوحدة بسعر أقل مقارنة بقيمتها بعد الإنجاز. مع تقدم البناء وارتفاع الطلب على العقارات المكتملة في موقع المشروع، ترتفع قيمة العقار، مما يتيح للمستثمر بيعه بسعر أعلى أو الاستفادة من عائد إيجاري أعلى. هذا النوع من الربح الرأسمالي شائع في المناطق الصاعدة؛ مثل: دبي الجنوب التي تستقطب مشاريع ضخمة كموقع معرض إكسبو، أو جزيرة السعديات في أبوظبي، التي تتحول تدريجياً إلى وجهة ثقافية وسكنية راقية.
أسعار مناسبة للشراء
نذكر ضمن مزايا الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء في الإمارات؛ القدرة على الحصول على العقارات بسعر منخفض مقارنةً مع العقارات الجاهزة المماثلة، نظراً لكون العقار لم يُنْشَأ بعد. بالإضافة إلى ذلك، يقدم بعض المطورين حوافز متنوعة؛ مثل: التصميم الداخلي وتأثيث العقار بالكامل والإعفاء من رسوم التسجيل، وغيرها من الحوافز.
خطط سداد مرنة
إحدى أهم الامتيازات الخاصة بالاستثمارات العقارية هو أن المشاريع المخطط بناؤها يتم بيعها بسعر أقل بكثير من سعر العقارات الجاهزة للتسليم، بالإضافة إلى تعدد المشاريع وارتفاع نسبة المنافسة بين المطورين العقاريين جعل الكثير منهم يطرحون تسهيلات مالية، وعروض ترويجية، وخطط دفع مرنة قد تصل إلى دفع 50% مقدماً و50% عند التسليم، أو 1% كل شهر إلى حين التسليم، حيث ستكون الدفعة المستحقة قد وصلت إلى 40% من قيمة العقار.
تصميم العقار بأريحية
ميزة أخرى عند شراء عقارات قيد الإنشاء وهي القدرة على تصميمها وفقاً لذوقك، حيث يسمح العديد من المطورين للمشترين بالاختيار من بين مجموعة من الميزات أو الخيارات؛ مثل: أنواع الأرضيات وألوان الطلاء، وغيرها من الأمور. كما يتمتع المستثمرون بإمكانية إعادة بيع عقاراتهم بمجرد اكتمالها دون الحاجة إلى الانتظار لسنوات، حتى ترتفع قيمتها مثل العقارات الجاهزة.
مراقبة سير العمل في المشروع
إنّ مراقبة سير العمل في مشروع البناء ضرورية لأي مشترٍ يفكر في الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء في الإمارات، حيث يفضل الكثير من المشترين الاطلاع الدائم على تقدم المشروع وحالته لاتخاذ قرارات مستنيرة، ويتضمن ذلك تحديثات منتظمة من قبل المطورين وإصدار تقارير مرحلية، بالإضافة إلى مراجعة دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو الإمارات الأخرى؛ للتأكد من تسجيل جميع معاملات البيع والشراء، والامتثال للقوانين والقواعد المتعلقة في البناء.
عند الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء، يجب على المشترين متابعة حالة الإنجاز لتحديد متى يمكنهم الانتقال إلى العقارات أو بدء تأجيرها، حيث هناك خدمات متاحة توفر معلومات حول التسجيل وتاريخ الانتهاء ووصف المشاريع العقارية؛ لمساعدة المشترين في تتبع المشاريع والتأكد من سيرها وفقاً للخطط المتفق عليها.
الاستثمار في مشاريع حديثة ومتكاملة
غالباً ما يتم تطوير العقارات تحت الإنشاء ضمن مخططات عمرانية متكاملة تواكب أحدث المعايير الحضرية، حيث تضم المشاريع الحديثة مرافق خدمية وتعليمية وصحية وترفيهية ضمن المجمع، مما يعزز من القيمة السكنية والاستثمارية للعقار. وجود المدارس، المراكز التجارية، المساجد، الحدائق، وأماكن الترفيه بالقرب من العقار يجعل منه خياراً مفضلاً للعائلات والمستأجرين، مما يسهل تأجيره، ويزيد من الإقبال عليه مستقبلاً.
إمكانية التواصل المباشر مع المطور
في مرحلة ما قبل الإنجاز، يتمتع المستثمر بإمكانية التواصل المباشر مع المطور العقاري لمتابعة سير العمل، أو الاستفسار عن مراحل التسليم، أو طلب تعديلات طفيفة في التصميم أو التشطيبات، مما يعزز من مستوى الشفافية والثقة. هذا التفاعل المباشر يضمن وجود مرونة في التعامل، ويُشعر المشتري بأنه جزء من المشروع، وليس مجرد عميل ينتظر تسليم العقار.
دعم الابتكار والاستدامة في المشاريع الجديدة
تسعى شركات التطوير العقاري في دبي والإمارات إلى دمج معايير الاستدامة والابتكار في مشاريعها الجديدة لتتماشى مع الرؤية الوطنية للاستدامة البيئية. يتم تطبيق تقنيات البناء الأخضر، واستخدام مواد صديقة للبيئة، وتوفير أنظمة ذكية للتحكم في استهلاك الكهرباء والمياه. كذلك تتجه بعض المشاريع إلى اعتماد الطاقة الشمسية وإدارة النفايات بشكل ذكي. هذه الخصائص تجعل العقار أكثر جذباً لفئة متنامية من المشترين الذين يفضلون المعيشة المستدامة، وترفع من قيمته السوقية على المدى البعيد.
يمكن تلخيص أهم مزايا شراء عقارات قيد الإنشاء في النقاط التالية:
- أسعار أكثر معقولة للاستثمار
- خطط سداد أكثر سهولة
- احتمال حدوث زيادة كبيرة في القيمة حتى اكتمال البناء
- الاستفادة من العروض المميزة من خلال العمل مع المطورين العقاريين
- إمكانيات ربح كبيرة في المناطق النامية حديثاً
- تعتبر العقارات قيد الإنشاء استثمارات قصيرة الأجل بشكل عام، ولكن يمكن تحويل ميزات العقار قيد الإنشاء إلى استثمارات طويلة الأجل عن طريق التأجير
تحديات الاستثمار في عقارات على المخطط
رغم أن الاستثمار في عقارات على المخطط يمكن أن يكون مجدياً، إلا أنه يتضمن أيضاً بعض التحديات التي يجب على المستثمرين أن يكونوا على علم بها، ومن أبرز هذه التحديات؛ نذكر ما يلي.
التأخير في التسليم
من أبرز تحديات الاستثمار في عقارات على المخطط التي تواجه المستثمرين هو تأخير تسليم المشروع عن الموعد المحدد في العقد. قد يرجع ذلك لأسباب مالية، أو إدارية، أو تأخيرات في إصدار التراخيص أو التوريدات. هذا التأخير قد ينعكس سلباً على خطط المستثمر في إعادة البيع أو التأجير، ويؤثر في العوائد المتوقعة.
احتمالية إيقاف المشروع
هناك خطر طفيف عند شراء العقارات قيد الانشاء، حيث يمكن للمطورين إيقاف المشروع في حال واجهوا مشاكل مالية. مع ذلك، تعمل الجهات المختصة على وضع قوانين صارمة لحماية المستثمرين. على سبيل المثال، تطالب دائرة الأراضي والأملاك في دبي والهيئة العقارية الإماراتية المطورين بإيداع نسبة مئوية معينة من تكلفة المشروع في حساب ضمان، وهذا يضمن توفر المطورين على التمويل الكافي لإكمال المشروع.
قلة الوحدات المعروضة من المشروع
يشهد السوق العقاري الآن طلباً متزايداً على العقارات الأولية يفوق بكثير العرض المتاح، ونتيجةً لهذا الطلب العالي يتم بيع الوحدات الأولية بسرعة فائقة بعد عرضها في السوق، حيث يجد المطورون أن الوحدات تجذب اهتماماً فورياً من المشترين. هذا يمثّل تحدياً رئيسياً عندما يحاول المستثمرون العثور على العقارات الأولية المتاحة للشراء.
تسليم الوحدات عكس المتوقع
قد يختلف تسليم الوحدات عن المتوقع، خاصة بالنسبة للعقارات الأولية قيد الإنشاء، فغالباً لا يمكنك معرفة بالضبط كيف ستبدو العقارات حتى يتم الانتهاء من البناء، مما يعني أنه يمكن أن يكون هناك اختلاف بين النماذج التي يُعرضها المطور والواقع. لذا، من المهم شراء العقارات الأولية فقط من المطورين المعروفين، الذين لديهم سجل تاريخي مرموق في تقديم مشاريع عالية الجودة، وتسليمها في الوقت المحدد.
صعوبة تقييم جودة البناء
عند شراء عقار على المخطط، لا يكون أمام المستثمر منتج نهائي لتقييم جودة التشطيبات أو المواد المستخدمة. حتى مع وجود تصورات ثلاثية الأبعاد أو مخططات معمارية، تظل هناك فجوة بين المتوقع والواقع، مما يترك مساحة لخيبة الأمل بعد الاستلام إذا لم تكن المواصفات مطابقة للوعد.
عقود طويلة ومعقدة
تتضمن عقود شراء العقارات قيد الإنشاء عادة الكثير من البنود الفنية والمالية والقانونية، التي قد تكون صعبة الفهم لغير المتخصصين. في بعض الأحيان، تحتوي العقود على شروط غير واضحة حول التأخير، الضمانات، رسوم الخدمة أو رسوم التعديل، مما يستدعي استشارة قانونية قبل التوقيع لتجنب المفاجآت.
تقلبات السوق وتأثيرها على العوائد
فترة البناء التي قد تمتد لعدة سنوات تعني أن العقار سيتأثر بأي تغيرات اقتصادية أو تقلبات في سوق العقارات. قد تنخفض الأسعار خلال هذه الفترة، أو يتغير الطلب في المنطقة، مما يؤثر على قيمة العقار عند التسليم. هذه المخاطر تزداد إذا كان الاستثمار في منطقة غير ناضجة، أو لا تزال في مراحل التطوير الأولى.
صعوبة الخروج المبكر من الاستثمار
رغم أن بعض المستثمرين قد يخططون لإعادة البيع قبل التسليم، فإن العقارات تحت الإنشاء تكون أحياناً أقل سيولة في السوق، أي يصعب بيعها بسرعة أو بنفس السعر المتوقع، خصوصاً إذا لم تكتمل نسبة إنجاز معينة في المشروع، أو كانت المنافسة عالية من مشاريع مجاورة مشابهة.
الاعتماد الكامل على المطور
النجاح في هذا النوع من الاستثمار يعتمد بشكل كبير على سمعة وخبرة المطور العقاري. إذا لم يكن المطور ذا سجل موثوق، أو تعثر في مشاريع سابقة، فإن المخاطر تكون أعلى، مما يجعل اختيار المطور أحد أهم القرارات الاستثمارية.
فيما يلي ملخص تحديات الاستثمار في عقارات على المخطط، أو التي ما زالت قيد الإنشاء:
- التأخر في البناء أو عدم الانتهاء منه
- فقدان الميزات المتوقعة إذا لم يُعد العقد بشكل جيد
- تقلب الأسعار في المناطق السكنية الجديدة
- اختلافات بين المخطط الهندسي ووحدات التسليم على أرض الواقع
- ضعف الصفقات غير المضمونة يمكن أن يؤدي إلى خسائر كبيرة
نصائح عند شراء عقارات تحت الإنشاء
هناك العديد من عقارات قيد الإنشاء في الإمارات متاحة بخيارات كثيرة، وننصحك قبل اتخاذ قرار شراء عقارات تحت الإنشاء أخذ النصائح التالية بعين الاعتبار:
- معرفة خطوات وشروط شراء العقارات التي ما زالت على المخطط
- حساب الرسوم الإضافية
- حساب نسبة العائد على الاستثمار
- استشارة الخبراء والمكاتب العقارية الموثوقة والمعتمدة
- مراجعة وفهم عقد العقار بعناية
- معرفة الموعد النهائي لتسليم العقار
- الاطلاع بدقة على خطط السداد وتفاصيل قيمة الأقساط الشهرية أو الربع سنوية أو النصف سنوية المتفق عليها
- استخدام حاسبة بيوت لتقدير قيمة العقارات
- اختر شركة تطوير لها سجل ناجح في تسليم المشاريع بالجودة والوقت المحدد
- تأكد من أن المشروع مسجل رسمياً لدى الجهة التنظيمية في الإمارة (مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي)
- تفقد موقع الأرض والبنية التحتية المحيطة لتقييم الإمكانات المستقبلية للمنطقة
- اطلب تقارير دورية أو تحقق من التحديثات المنشورة على منصات الجهات العقارية الرسمية
- يمكن للمختصين مساعدتك على مراجعة العقود وتقييم المطور والمشروع
- احذر العروض المبالغ فيها؛ إذا بدا العرض “أفضل من أن يكون حقيقياً”، فقد يتضمن مخاطر غير واضحة
- حدد من البداية ما إذا كنت تخطط للسكن أو البيع أو التأجير، وقيّم مدى سهولة تنفيذ هذا الهدف لاحقاً
- استفسر عن رسوم الصيانة والخدمات السنوية، حيث قد تكون مرتفعة في بعض المشاريع
الأسئلة الأكثر شيوعاً
نخصص هذا الجزء من مقالنا للحديث عن مجموعة من الأسئلة الشائعة حول الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء تم تداولها بين العديد من الأفراد على مختلف وسائل التواصل الاجتماعي ومواقع المطورين العقاريين، ننصحك بالاطلاع عليها.
ماذا يعني عقارات قيد الإنشاء؟
العقارات قيد الإنشاء، هي مشاريع تم بدء بنائها وتنفيذها حالياً.
ما هي فوائد شراء عقارات قيد الإنشاء أو على المخطط؟
يتيح الاستثمار في عقارات على المخطط للمشترين فرصة الاستفادة من دفعات مرنة وتكاليف أقل، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على وحدة سكنية جديدة بالكامل يمكن تخصيصها لتلبية احتياجات المشتري.
هل يمكن للأجانب شراء عقارات قيد الإنشاء في دبي؟
نعم، يمكن لأي شخص مواطناً كان أم مقيماً أم مستثمراً شراء ما يرغب من عقارات قيد الإنشاء في دبي.
ما هي خطط السداد وكيف تختلف عن القروض العقارية؟
تُقدم خطط السداد مباشرة من قبل المطور العقاري، وتسمح للمشترين بتقسيط الدفعات على مراحل الإنشاء وأحياناً بعد التسليم، وهذا يلغي الحاجة إلى القروض العقارية في الإمارات، التي تقدمها البنوك، وبطبيعة الحال تختلف هذه القروض من بنك إلى آخر.
هل يمكن بيع عقار قيد الإنشاء قبل دفع سعره الكامل؟
معظم المطورين يسمحون لك ببيع العقار الخاص بك حتى إذا لم تتمكن من إكمال دفعاتك بالكامل، لكن من الضروري قراءة النصوص القانونية وفهم ما يسمح به عقدك وما لا يسمح به.
هل من الآمن شراء عقار قيد الإنشاء في دبي؟
يخضع شراء عقارات قيد الإنشاء في دبي لرقابة صارمة، مع وجود العديد من القوانين لحماية المشتري، مع الأخذ بعين الاعتبار أن الاستثمار مع مطور معروف يمنحك الطمأنينة بأن العقار الذي اشتريته هو بالضبط ما ستحصل عليه.
نصل إلى ختام مقالنا هذا، الذي خصصنا الحديث فيه عن الاستثمار في عقارات تحت الإنشاء مزاياه وتحدياته، وأبرز النصائح التي يجب أخذها في عين الاعتبار، آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث. ألقٍ نظرة على العقارات على المخطط أم العقارات الجاهزة واختر ما يناسبك منها، وتعرّف على مناطق الاستثمار العقاري في دبي، ونسبة العائد على الاستثمار لكل منها. أما إذا كنت ترغب في شراء شقة على المخطط، تستطيع التعرّف على كافة الإيجابيات التي سوف تحظى بها.
لمزيد من المواضيع، تابع ماي بيوت المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة ليصلك كل ما هو جديد. لا تتردد بالتواصل معنا على الدوام، سيكون من دواعي سرورنا الرّد على جميع تعليقاتك واستفساراتك من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة، ولا تنسَ الاشتراك في نشرة ماي بيوت والاطلاع على كل جديد نطرحه.
