معاملات عقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة في الإمارات
لعلّ أكثر ما قد يجذب اهتمام المواطنين، والمقيمين والراغبين في الاستثمار في دولة الإمارات العربية المتحدة هو قلة الضرائب في الدولة، فضلًا عن كيفية تأثير ضريبة القيمة المضافة على العقارات فيها، من جانب الإعفاءات الضريبية لمختلف العقارات فيها، فمن المؤكد أن هناك بعض الاستثناءات. ما هي العقارات المعفاة في هذه الضريبة، وهل بيع العقار السكني عليه ضريبة بالفعل؟ سنسلط الضوء في مقالنا هذا على العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة، ومعاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة وأهم التفاصيل المتعلقة بها.
قيمة الضريبة المضافة في الامارات
تُعرف ضريبة القيمة المضافة في الإمارات بكونها ضريبة غير مباشرة تُضاف على السلع والخدمات المختلفة المقدّمة للمستهلك النهائي، وقد بدأ تطبيق قانون ضريبة القيمة المضافة في الامارات في الأول من يناير عام 2018 بنسبة تصل إلى 5%، وتركت أثراً ملموساً بالفعل في جوانب مختلفة من حياتنا اليومية؛ إذ تشكّل حالياً مصدر دخلٍ جديد في الإمارات. تُعد هذه الضريبة غير مباشرة يقوم بدفعها المستهلك النهائي، وتحصّلها الشركات بالنيابة عن الحكومة، كما توجد بعض الخدمات والسلع المعفاة أو الخاضعة لنسبة 0% وفق القواعد الرسمية.
الفرق بين العقارات السكنية والتجارية
قبل التطرّق إلى معاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في الإمارات، لا بد من معرفة الفرق بين العقار السكني والتجاري كخطوة سابقة لتحديد فيما إذا كان سيخضع لقانون ضريبة القيمة المضافة أم لا، فهناك فرق واضح بين ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية والتجارية. وفقاً للهيئة الاتحادية للضرائب، فإن ما يلي مبانٍ سكنية أو تجارية في الإمارات:
المباني السكنية
يُمكن تعريف المبنى السكني أنه جزء من المبنى أو بأكمله الذي تم إعداده وتصميمه لكي يتم شغله من قبل الأفراد، بما في ذلك أي مبنى يشغله فرد بمثابة محل سكنه الرئيسي. يُجدر بالذكر أنه لا يمكن اعتبار المبنى غير الثابت كمبنى رئيسي؛ إذ يجوز نقله، بالإضافة إلى المباني التي تستخدم كفندق أو مكان للمبيت مقابل أجر أو مستشفى وما شابه. فيما يلي أدناه أمثلة على المباني السكنية غير الخاضعة للضريبة، التي تُعد من العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة:
- الشقق والفلل غير المخدومة
- مساكن الطلبة والعمال
- مساكن الشرطة، والقوات المسلحة
- دور المسنين والرعاية والأيتام
- أراضي الفضاء؛ شريطة عدم إقامة أي مبنى أو أعمال هندسية
- مجمعات الفلل السكنية
يستثنى من ذلك القاعات غير الثابتة على أرض محددة، وكذلك الفنادق والشقق الفندقية، والوحدات السكنية التي توفر خدمات إضافية.
المباني التجارية
يُمكن تعريف المبنى التجاري بأنه المكان الذي يُخصص جزءاً كبيراً من مساحته لأغراض وأنشطة تجارية؛ مثل: البيع بالتجزئة أو خدمات الطعام، أو الخدمات العامة، ويُمكن أن نقول عنه إنه المبنى الذي يملك إمكانية جلب دخل إضافي لمالكه، الذي لا يستفيد من خدمات عقارية معفاة من الضريبة المضافة في الإمارات. فيما يلي أدناه أمثلة على المباني التجارية على سبيل الذكر لا الحصر:
- المحلات
- المكاتب
- المستودعات
- مباني العيادات والمستشفيات
- مباني المدارس والجامعات
- الشقق المؤجرة المخدومة
- عقود الإيجار قصيرة الأمد التي تكون مدتها 6 أشهر أو أقل
يُجدر بالذكر أن معاملات المباني التجارية لا تُعد من معاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة؛ نظراً لكونها تجارية، وتُصنف كنوع من أنواع الدخل.
معاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة
بناءً على ما وُضِّح أعلاه، وبعد بيان الفرق بين المباني السكنية والتجارية، لا بد الآن من توضيح الخطوة التالية؛ ألا وهي العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في الإمارات، حيث تعتمد معاملة ضريبة القيمة المضافة للعقار على طبيعته؛ تجارياً كان أم سكنياً.
معاملات العقارات السكنية
بشكلٍ عام تُعفى العقارات السكنية من ضريبة القيمة المضافة الامارات، وتخضع لقوانين معاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في الامارات، الأمر الذي يضمن بأن لا تُشكّل ضريبة القيمة المضافة تكلفةً غير قابلة للاسترداد للمستثمرين الذين يشترون ممتلكات خاصة بهم. بمعنى آخر؛ إذا كان العقار سكنياً، ولا يشمل أي نشاط تجاري، حينها لا يمكن للمالك فرض ضريبة القيمة المضافة على الإيجار أو البيع، أو تقديم إقرارات ضريبية عن المباني السكنية؛ شريطة أن تكون مدة الإيجار (في حالات الإيجار) أكثر من 6 أشهر، أو لحاملي بطاقة الهوية الصادرة عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية.
كذلك يتوجب على المالكين العلم بأن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة فى الامارات لا يشمل إلا إيجار وبيع العقارات (ما بعد التوريد الأول)، فلا يزال من المتوقع أن تُدفع ضريبة القيمة المضافة في الإمارات مقابل خدمات أخرى؛ بما فيها الصيانة ورسوم العمولات وتكاليف اتحاد الملاك، إلى جانب خدمات إدارة الممتلكات التي قد يُنتفع بها. هذا وتُعفى العقارات السكنية حديثة الإنشاء التي تُورد لأول مرة خلال 3 سنوات من إنشائها.
يخضع شراء مبنى سكني “على الخريطة” لضريبة القيمة المضافة بنسبة الصفر، أي الشراء المباشر من المطوّر قبل البناء، أو شراء مبنى سكني مكتمل جزئياً بما أنه توريد مستقبلي لمبنى سكني، أو سيستخدم لأغراض السكن لاحقاً.
معاملات العقارات السكنية المختلطة
أما بالنسبة لمعاملات العقارات السكنية المختلطة، فيُعفى الجزء السكني حسب نسبته من المبنى، وتُعد من ضمن المعاملات عقارية معفاة من الضريبة المضافة في الإمارات، في حين أن الجزء التجاري منها يخضع لقواعد البيع أو التأجير التجاري.
معاملات العقارات التجارية
أما بالنسبة إلى ضريبة القيمة المضافة على الايجارات التجارية فإنه يجب على المالك التسجيل لضريبة القيمة المضافة، وفرضها بنسبة تصل إلى 5%، كما يُمكنه استرداد الضريبة المتكبدة على المصاريف المتعلقة بالإيجار التجاري.
يجب الأخذ بعين الاعتبار أنه عند شراء مبنى بقيمة تتجاوز 5 ملايين درهم إماراتي، فإن المبنى يُعد أصلاً رأسمالياً، كما يقوم المشتري بدفع ضريبة القيمة المضافة الامارات بنسبة تصل إلى 5%، وسيكون باستطاعته استردادها على الإقرار الضريبي الخاص بالفترة الضريبية التي تمت فيها صفقة الشراء. يُجدر بالذكر أن على المشتري أن يقوم بمراقبة استخدام المبنى خلال 10 سنوات، وفي حال كان هناك أي اختلاف في الاستخدام، يجب أن تُعدل قيمة الاسترداد الخاصة بالضريبة المتكبدة.
الأراضي الفضاء (الخالية)
تندرج الأراضي الفضاء (الخالية) ضمن المعاملات عقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة في الإمارات عند بيعها أو تأجيرها، بشرط ألا يتم إنشاء أو إقامة أي مبنى أو أشغال هندسية، أو أي أعمال تطوير عقاري عليها تخضع للضريبة، مع العلم بأن ذلك يعتمد على نوع العقار المراد تشييده.
في حال تم توريد أرض لا تستوفي تعريف الأرض الفضاء، فإنها تعد أرضاً تجارية، وسيخضع التوريد لضريبة القيمة، وسيتم تقييم كل حالة على انفراد. هذا وتُعفى الشركات في الإمارات من الضرائب على الأرباح الرأسمالية وتوزيعات الأرباح على حصص الأسهم. هل ترغب في معرفة المزيد حول ضريبة الشركات في الإمارات؟
التسجيل للضريبة
يُجدر بالذكر أنه على جميع أصحاب المباني التجارية، وكذلك المطورين العقاريين ومقدمي الخدمات في قطاع العقارات السكنية والتجارية، التسجيل لدفع ضريبة القيمة المضافة؛ في حال كان مبلغ توريداته يفوق 375 ألف درهم إماراتي في السنة، أو كان يتوقع أن تفوق إيراداته هذا المبلغ خلال الشهر القادم.
التزامات التسجيل
تلتزم الأعمال المسجلة في نظام ضريبة القيمة المضافة بالامتثال للمتطلبات الضريبية المقررة، التي تشمل إدراج عبارة “فاتورة ضريبية” ورقم التسجيل الضريبي على جميع الفواتير الصادرة عنها، بالإضافة إلى تقديم الإقرارات الضريبية بشكل دوري وسداد الضرائب المستحقة في المواعيد المحددة. تقوم الهيئة الاتحادية للضرائب بمراجعة طلبات التسجيل خلال مدة تصل إلى 20 يوم عمل من تاريخ تقديمها، مما يضمن الالتزام بإجراءات التسجيل وإصدار رقم التسجيل الضريبي للمؤسسات المستوفية للشروط.
الخدمات الخاضعة للضريبة
فيما يلي أدناه الخدمات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%:
- صيانة المباني
- خدمات جمعيات الملاك
- رسوم الوكلاء العقاريين
- المرافق مثل الكهرباء، الماء، الغاز، والتكييف
تعتمد فرض ضريبة القيمة المضافة في مجال العقارات على نوعية الاستخدام، سواء كانت تجارية أو سكنية، وفي هذا السياق، يُخضع توريد العقارات التجارية، سواء كان ذلك للبيع أو الإيجار، للنسبة الأساسية من ضريبة القيمة المضافة، التي تبلغ 5%.
الأسئلة الشائعة
في هذا الحيّز من المقال، نطلعك على أكثر الأسئلة التي تراود الأفراد عن قانون المعاملات العقارية المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في الإمارات، وانواع العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث عنها:
كيف اعرف اذا العقار مستثنى من الضريبة؟
تصنف العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في الامارات كالتالي:
- الإيجار والبيع بعد التوريد الأول: معفى من الضريبة
- التوريد الأول لعقار سكني جديد خلال 3 سنوات من اكتماله: خاضع لنسبة 0% (صفر بالمئة) وليس إعفاءً كاملًا
ما هي ضريبة القيمة المضافة على العقارات في الإمارات؟
فيما يلي أدناه شرح مبسط لقيمة الضريبة المضافة في الامارات:
- في العادة العقار السكني معفي من ضريبة القيمة المضافة فى الامارات؛ ما يعني أن السعر المعروض الذي تراه هو ما ستدفعه دون دفع 5% زيادة قيمة الضريبة المضافة في الإمارات)
- في حال كان العقار جديداً وقام المطور العقاري ببيعه لأول مرة خلال 3 سنوات من تاريخ بنائه، فإن ضريبة القيمة المضافة للعقار تكون صفر؛ وذلك لكي لا يتحمل المشتري أي ضريبة إضافية، وفي نفس الوقت يستطيع أن يسترجع المطور الضريبة التي دفعها على البناء
في حال كنت تشتري عقاراً تجارياً مثل المتجر أو المكتب فالضريبة كالتالي:
- يتم دفع 5% ضريبة قيمة مضافة على سعر الإيجار أو الشراء
وذلك حسب قانون ضريبة القيمة المضافة في الامارات.
ما هي كيفية التسجيل في ضريبة القيمة المضافة الامارات؟
يمكن التسجيل في ضريبة القيمة المضافة فى الامارات من خلال قسم الخدمات الإلكترونية في موقع الهيئة الاتحادية للضرائب، وذلك عبر اتباع الخطوات التالية:
- إنشاء حساب مخصص للخدمات الإلكترونية على الموقع الإلكتروني للهيئة إمارات تاكس وتفعيله (في حال لم يكن هناك حساب مسجل مسبقًا)
- الدخول إلى لوحة التحكم في حساب إمارات تاكس
- إنشاء شخص جديد خاضع للضريبة
- الضغط على “عرض” للدخول لحساب الخاضع للضريبة
- الضغط على “تسجيل” تحت ضريبة القيمة المضافة
- إتمام عملية التسجيل
قدّمنا لك في مدونة ماي بيوت المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، نبذة عن العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة في دولة الإمارات العربية المتحدة. يمكنك إلقاء نظرة على تأثير ضريبة القيمة المضافة على العقارات في الإمارات إذا كنت مهتماً بذلك، كما ننصحك بإلقاء نظرة على نظام استرداد ضريبة القيمة المضافة في الإمارات.
نأمل أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث، وفي حال كان لديك أي استفسار حول معاملات العقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة، اترك لنا تعليقاً في حيز التعليقات أسفل الصفحة، وسنقوم بالرد عليك في أقرب وقت ممكن، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعياً.
