التزامات ومسؤوليات المطور العقاري في دبي
يُعد السوق العقاري في إمارة دبي من أبرز المحركات الاقتصادية فيها، وعليه فإنه يحظى باهتمام كبير؛ نظرًا لوضعه دبي على خارطة العالم كواحدة من أفضل مدن العالم في مجال الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى جذب اهتمام وأنظار المستثمرين سواء الأجانب أو المواطنون، وفي طريقها لتصبح عاصمة الاستثمار العقاري على مستوى العالم باتت أيضًا من أجمل وأفضل الوجهات السياحية الرئيسية في العالم بأكمله. في هذا المقال، نطلعك على أهم مسؤوليات المطور العقاري في دبي ومهامه والمزيد.
تعريف المطور العقاري في إمارة دبي
تضمّن قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي نوعين من المطورين العقاريين:
- المطور العقاري الرئيس: هو كل من يُرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة والتصرف في وحداتها للغير
- المطور العقاري الفرعي: هو كل من يُرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة والتصرف في وحداتها للغير، الذي يمنحه المطور العقاري الرئيس الحق في تطوير جزء من المشروع الرئيس
يتكون المشروع الرئيسي من تطوير الأراضي الفضاء، تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات المشتركة، وتقسيمها إلى عدة أراضٍ بغرض بيعها. يشمل ذلك تشييد المباني متعددة الطوابق أو المجمعات لأغراض سكنية، تجارية، صناعية، أو مختلطة. تُصنف مؤسسة التنظيم العقاري دبي هذا المشروع كمشروع رئيس.
تتم خطوات التطوير العقاري وفقًا لمجموعة المخططات والرسومات التخطيطية والهندسية التي يُعدّها المطور العقاري، ويتم اعتمادها من دائرة الأراضي والأملاك في دبي والسلطة المختصة بإصدار رخص البناء واعتماد مخططات المناطق في الإمارة.
مسؤوليات المطور العقاري في دبي
عند اختيار أي من المطورين العقاريين في دبي، فإنه يجب الأخذ بعين الاعتبار معرفة أهم واجباته ومسؤولياته اتجاهك، حيث سنقدم لك أدناه شرحًا وافيًا عن مسؤولية المطور العقاري دبي:
التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك
يعد قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي من أهم قوانين التنظيم العقاري للمطورين في دبي التي تضمنت كافة التزامات المطور العقاري في دبي ومسؤوليات المطورين العقاريين في دبي، حيث يجب أن يكون على دراية بها لكي يتمكن من العمل بشكل أفضل، فإن المطور العقاري في إمارة دبي ملتزم بموجب الفقرة الثالثة من المادة السادسة من قانون ملكية العقارات المشتركة، عند اكتمال العقار المشترك وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهة المختصة، بإيداع المخططات ونظام المجمع الأساسي لدى الدائرة.
يتضمن هذا النظام الشروط والأحكام المتعلقة بتطوير وتشغيل المشروع الرئيسي والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، ويشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع، بالإضافة إلى النظام الأساسي الشامل الذي يتضمن القواعد والأحكام المنظمة للجنة المُلاك التي يتم وضعها واعتمادها.
يتضمن النظام أيضًا إدارة المبنى، وهي الوثيقة التي يتم إعدادها وفقًا للوائح الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وتُقيد في سجل العقارات المشتركة، وتُبيّن إجراءات صيانة الأجزاء المشتركة، ونسبة مشاركة الملاك في التكاليف المتعلقة بها، بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر. يتعين تقديم هذه المستندات خلال ستين يومًا من تاريخ صدور شهادة الإنجاز، مع إمكانية تمديد هذه المهلة لمدة لا تزيد عن ثلاثين يومًا بشرط تقديم المطور أسباب مقبولة للتمديد.
في حال عدم التزام المطور بتقديم المستندات المطلوبة خلال المهلة المحددة، يحق للدائرة طلب المستندات من أي جهة تراها مناسبة وتزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، على أن يتحمل المطور كافة النفقات والتكاليف التي قد تترتب على ذلك.
صيانة العقار
وفقًا للمادة 26 من قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي فإن المطور العقاري هو المسؤول عن تصحيح أو إصلاح أية عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، التي يتم إبلاغه بها من قبل جمعية المُلاك أو مالك الوحدة العقارية نفسه، وتصل مدة الالتزام إلى 10 سنوات، وتبدأ اعتبارًا من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع الذي عمل على تطويره، وتعد صيانة العقارات من أهم التزامات مطوري العقارات حسب قانون دبي.
ضمن مسؤوليات المطور العقاري في دبي تبقى مسؤوليته قائمة على إصلاح أو استبدال التركيبات المُعيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة من تاريخ حصول المشروع على شهادة الإنجاز. تشمل هذه التركيبات الأعمال الميكانيكية والكهربائية، التركيبات الصحية، أنظمة الصرف الصحي، وغيرها من التركيبات المماثلة.
فتح حساب ضمان
تاليًا ضمن قائمة التزامات ووظائف المطور العقاري في دبي هو فتح حساب ضمان التطوير العقاري في دبي الذي يُعد الأداة المالية أو الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري المُعترف به قانونيًا، حيث تُودع المبالغ المدفوعة من مشتري الوحدات على الخارطة، أو من الممولين للمشروع. يعد هذا الحساب بمثابة ضمان لحصول المشترين على العقارات التي يرغبون في شرائها بعد تسديد ثمنها مقدمًا لشركات التطوير العقاري.
من أجل تفعيل حساب ضمان أراضي دبي، يجب استيفاء مجموعة من الشروط وإرفاق المستندات اللازمة وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك. يتعيّن على المطور العقاري الالتزام بمعايير المخاطر المالية للمشروع العقاري قبل تقديم الطلب، وإرفاق تقرير فني حديث صادر من دائرة الأراضي والأملاك لا يتجاوز عمره 4 أشهر مع عدم وجود علم أحمر في آخر مراحل سير المشروع.
إدارة المرافق وصيانتها
تُعد إدارة المرافق وصيانتها بشكل دوري وظيفة المطور العقاري في امارة دبي، علاوة على ذلك فهو مُلزم بتسجيل الوحدة ومواقف السيارات المخصصة لها باسم المالك؛ وفقًا لتعليمات مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي. لا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرف بها دون مواقف السيارات المخصصة لها، وذلك لما جاء في الفقرة الثانية من المادة العاشرة من قانون ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي.
يتولى المطور الرئيس كذلك إدارة وصيانة المرافق المشتركة في المشروع الرئيسي، وفق المادة التاسعة عشرة من قانون العقارات المشتركة في دبي، على أن يتم تعهيد هذه المهام إلى شركة إدارة معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري، متخصصة في إدارة المرافق المشتركة أو العقارات المشتركة أو الأجزاء المشتركة، وذلك بموجب اتفاقية خطية معتمدة مسبقًا من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.
التسليم في الموعد المحدد
يُعد تسليم الوحدات العقارية في مواعيدها المحددة في العقود من مهام المطور العقاري في امارة دبي المهمة للغاية؛ إذ يمثل العقد المبرم بين المطور والمشتري اتفاقًا ملزمًا قانونيًا، والتأخير في تسليم الوحدات قد يؤدي إلى انتهاك هذا العقد، مما يترتب عليه مسؤولية قانونية على المطور.
إصدار شهادات الملكية
تاليًا ضمن التزامات شركات التطوير العقاري نصل إلى إصدار شهادات الملكية، حيث يتعين على المطورين التنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك لإصدار شهادات الملكية للمشترين بعد اكتمال المشروع وتسليم الوحدات العقارية.
الإفصاح المالي والشفافية
يُعد الإفصاح والشفافية المالية من التزامات المطور العقاري في دبي، حيث يتوجب على المطورين الكشف عن الميزانية التقديرية للمشروع وتقارير التدفقات النقدية الدورية إلى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) وRERA، كما يجب تضمين التزامات شركات التطوير العقاري الإفصاحية في المواد التعاقدية، بما في ذلك مصادر التمويل ونسبة الإنجاز المرحلية، لضمان حماية حقوق المشترين والامتثال إلى قوانين التنظيم العقاري للمطورين في دبي.
آليات حل المنازعات
تُعد آليات حل المنازعات جزءًا أساسيًا من التزامات مطوري العقارات حسب قانون دبي، حيث يستطيع المشترون اللجوء إلى مركز تسوية المنازعات العقارية التابع لـ RERA خلال 60 يومًا من علمهم بأي مخالفة تعاقدية. يتوجب على المطور الاستجابة للشكوى كتابةً وتقديم المستندات الداعمة، وفي حال رفض مركز ريرا للطعن، تكون قراراتها نهائية وواجبة التنفيذ حسب القرار التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 الخاص بتنفيذ قانون تنظيم العقار.
التوافق مع القوانين الاتحادية والمحلية الأخرى
إلى جانب التزامات المطور العقاري في دبي الموضوعية، يجب على المطورين الامتثال لقانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان العقاري الاتحادية، والقانون الاتحادي رقم (24) لسنة 1999 الخاص بحماية البيئة، بالإضافة إلى قرارات المجلس التنفيذي (مثل القرار رقم 6 لعام 2010)، ويشمل ذلك الحصول على “شهادة إتمام البناء” من بلدية دبي ثم “شهادة الإنجاز” من DLD، وإصدار شهادة إنجاز بناء من سلطة دبي للتطوير ضمانًا لسلامة المنشآت وتوافقها مع اشتراطات البناء والبيئة.
الأسئلة الأكثر شيوعًا
نخصص هذه الجزئية من المقال، للحديث عن مجموعة من الأسئلة الشائعة حول مسؤوليات المطور العقاري في دبي، ننصحك بالاطلاع عليها.
ما هي مسؤوليات المطور العقاري؟
- الحصول على التراخيص والموافقات الرسمية من الجهات المختصة (دائرة الأراضي والأملاك، بلدية الإمارة، RERA، وغيرها)
- فتح حساب ضمان (Escrow Account) لمشاريع البيع على الخارطة بما يضمن حماية أموال المشترين
- الالتزام بجدول التسليم وتسليم الوحدات السكنية والتجارية في الموعد والعلاقة التعاقدية المنصوص عليها
- ضمان جودة البناء والصيانة؛ تشمل ضمانات طويلة الأجل للهيكل الإنشائي وصيانة المرافق الكهربائية والميكانيكية
- الإفصاح المالي والشفافية عبر رفع التقارير المالية الدورية وتوضيح مصادر التمويل ونسب الإنجاز للمشترين والجهات التنظيمية
- الامتثال لضوابط الإعلان والتسويق العقاري الصادرة عن RERA وDLD، وتوفير كتيب معلومات مفصل عن الوحدة وشروط الدفع
- إصدار شهادات الملكية وشهادات الإنجاز المطلوبة (شهادة إتمام البناء، شهادة الإنجاز من DLD)
- تقديم خدمة ما بعد البيع والتعامل مع شكاوى المشترين عبر آليات حل المنازعات الرسمية في RERA
- الالتزام بالمعايير البيئية ومعايير البناء الخضراء حسب لوائح بلدية الإمارة (Dubai Green Building Regulations) وأطر الاستدامة مثل LEED أو Estidama
ما هي مهام المطور العقاري؟
المطور العقاري هو الجهة أو الشخص المسؤول عن شراء وتجهيز الأرض، واستصدار جميع التراخيص والموافقات الحكومية، ووضع خطط المشروع بما يشمل دراسات الجدوى، ثم تأمين مصادر التمويل من مستثمرين أو بنوك، وأخيرًا إعداد استراتيجيات التسويق والبيع بعد إتمام تنفيذ المشروع.
من هم افضل المطورين العقاريين في دبي؟
قائمة المطورين العقاريين في دبي مليئة بالشركات التي تسعى إلى تقديم أفخم العقارات السكنية والتجارية؛ وتبرز من بينها:
- نخيل
- شركة ماجد الفطيم للتطوير العقاري
- ميدان
- ديار
- مراس
- إعمار
كيف أختار المطور العقاري المناسب لي؟
توجد عدة نصائح من أجل اختيار افضل مطور عقاري في دبي؛ نذكر منها:
- ألقِ نظرة على مشاريع المطور العقاري
- الاطلاع على شركات التطوير العقاري والاستفسار عنها
- الاطلاع على طُرق الدفع والأسعار
- التأكد من خدمات المطور العقاري
كيف أتصرف في حال تأخر المطور العقاري في تسليم المشروع الخاص بي؟
في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع عليك القيام بالأمور التالية:
- زيارة موقع المشروع وتفقد سير الأمور بشكل شخصي
- التحدث بشكل مباشر مع المطور العقاري للبحث عن حل
- رفع دعوى قضائية
وضعنا بين يديك معلومات شاملة حول مسؤوليات المطور العقاري في دبي، حيث ذكرنا لك أهم وظائف المطور العقاري في دبي وفقًا للقانون. إن كنت مهتمًا بالمواضيع المشابهة، ألقِ نظرة على إجراءات تسجيل الرهن العقاري في دبي لكل من الأفراد والشركات والمؤسسات، كذلك نوصيك بالاطّلاع على مجموعة خدمات هيئة التنظيم العقاري ريرا.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
