كيف تتعامل في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع؟
يتعرض المستثمر في أثناء عملية شراء العقارات للعديد من المواقف، ومنها تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي أو غيرها من الإمارات عند شرائه من المطور العقاري المسؤول عن المشروع، لحسن الحظ أصدرت دائرة الأراضي والأملاك مجموعة من القوانين التي تحمي وتضمن حقوق المشترين والمستثمرين من التأخر، أو عدم تحديد موعد تسليم المخططات والمشاريع. في هذا المقال نسلّط الضوء على الأمور التي يمكن القيام بها عند تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع، فتابع القراءة.
أسباب تأخر المطور العقاري عن تسليم مشروع
قبل التطرق إلى حلول تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي علينا أولا معرفة أسباب تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي من قبل المطور العقاري، وفيما يلي أدناه أهمها:
- التأخير في الحصول على الموافقات الرسمية وتصاريح البناء والتراخيص
- تأخيرات ومشاكل من المقاولين المسؤولين عن بناء العقار؛ مثل حالات الإفلاس والتأخر في التنفيذ والنزاعات
- تغييرات مفاجئة على مواصفات المشروع وتصميمه بعد توقيع العقد؛ ما يؤدي إلى التأخير في تنفيذه
- الترويج الزائف والزائد من قبل المطور لتواريخ إنجاز طموحة من أجل جذب المشترين، ثم لا يلتزم بها
- قوة قاهرة أو ظروف طارئة؛ مثل التغييرات التنظيمية والظروف الطبيعية
- مشاكل في تدفق الأموال أو انخفاض مفاجئ في سوق العقارات
بغضّ النظر عن سبب تأخر المطور العقاري عن تسليم مشروع، فإن مؤسسة التنظيم العقاري ريرا في دبي والجهات العقارية المحلية الأخرى تُلزم المطوّرين بالتزامات صارمة بموجب القانون الإماراتي.
إجراءات قانونية عند تأخر المطور في تسليم مشروع
أُقرّ العديد من القوانين والإجراءات القانونية من أجل حماية حقوق المستثمر عند تأخر المطور العقاري، نذكر منها:
- التحقق من بنود وشروط اتفاقية البيع والشراء (SPA)، خصوصًا الجزء المتعلق بتاريخ التسليم والتعويضات ومدة القوة القاهرة، وإلزام المطور بتنفيذها بموجب مبدأ حسن النية (المادة 246 من قانون المعاملات المدنية)
- تقديم شكوى عند دائرة الأراضي والأملاك من أجل محاولة حل النزاع بشكل ودي
- القيام بتوثيق أي تسوية ودية بين المستثمر والمطور بشكل خطي، واعتمادها لدى دائرة الأراضي والأملاك؛ لتصبح ملزمة قانونيًا للطرفين
- رفع دعوى مدنية على نحو مباشر في محكمة مختصة بالنزاعات العقارية في دبي؛ من أجل المطالبة بتنفيذ المشروع أو إنهاء العقد والحصول على تعويضات مالية
- بناء على الضرر الناتج من التأخر في تسليم المشروع، يمكن مطالبة المحكمة بتقدير مبلغ التعويض
- مطالبة المحكمة بإلزام المطور بتنفيذ الالتزام المحدد، أو إعادة الأطراف إلى وضعهم الأصلي، وذلك وفق تقدير القاضي (المادة 295)
- يمكن إلغاء العقد وفق الشروط المحددة في SPA في حال وجود بنود تسمح بذلك، أو وفقًا لتقدير المحكمة
- الاستفادة من الحقوق التي ينص عليها حساب ضمان التطوير العقاري في دبي من أجل حماية المشتري في حال كان المشروع من ضمن هذه الحسابات
- حق إحالة شكواه إلى الجهات المختصة إذا ثبت وجود مخالفة من المطور (وفق المادة 13 من قانون السجل العقاري المؤقت)
- الاستفادة من التشريعات المنظمة لحماية المستثمرين والمشترين مثل قانون رقم 13 لسنة 2008 (السجل العقاري المؤقت بدبي) وقانون الحسابات الضامنة رقم 8 لسنة 2007
يجدر بالذكر أنه يحق للمطور العقاري الاحتجاج بالقوة القاهرة وفق المادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 في حال كان التأخير خارجًا عن إرادته.
ماذا تفعل عند تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي؟
إذا تأخر تسليم المشروع، إليك مجموعة من حلول تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي التي يمكنك اتخاذها:
- تأكد من القيام بجميع الأمور المطلوبة منك؛ مثل دفع الرسوم المستحقة بحلول تاريخ التسليم، وتقديم المستندات المطلوبة منك
- زيارة موقع المشروع، ومعرفة تاريخ انتهاء المشروع الفعلي؛ من خلال التواصل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي والاطلاع على آخر المستجدات المتعلقة بمشروعك
- التقِ مع المطور العقاري في الموقع لرؤية التطورات التي وصل إليها العقار أو المشروع ومناقشة متطلباتك
- تأكد من التحدث مع المطور العقاري ومناقشته بشأن الخيارات والحلول المقدمة من قبلهم، قد يختلف الحل من شخص لآخر لذا احرص على مناقشة الموضوع مع كل جهة
- استعلم من دائرة التنظيم العقاري ريرا ما إذا أُلغِي المشروع أم لا
- قم بجمع كل الوثائق، الإيصالات، رسائل التواصل، صور للمشروع إن أمكن؛ إذ تعد مهمة جدًا لإثبات التأخر في تسليم المشروع، وماذا سبب لك من خسائر مثل دفع إيجار بدل السكن وغير ذلك
- إذا لم تكن أي من الخيارات التي قدمها المطور العقاري مُجدية، ولم تقتنع بالحلول المطروحة، اتصل بمحام ذي خبرة في هذا المجال، وسيقدم طلب إلى محاكم دبي
يُجدر بالذكر أنه في حال تم إلغاء المشروع من قبل دائرة التنظيم العقاري في دبي، يتم تشكيل لجنة قضائية خاصة، تسمى “اللجنة القضائيّة الخاصّة لتصفية المشاريع العقاريّة المُلغاة في إمارة دبي وتسوية الحُقوق المُتعلِّقة بها”. أما إذا لم يتم إلغاء مشروعك رسميًا بعد، فننصحك كمستثمر بالاستفسار عن الموضوع من اللجنة عبر البريد الإلكتروني الخاص بهم.
كيف تحفظ حقوقك قبل شراء عقار على المخطط؟
حتى تضمن حقك قبل عملية الشراء عليك اتباع النقاط التالية:
- اختر مطورًا يوفر خيار الدفع بعد التسليم، أو الدفع مقابل ما تم إنجازه
- التحقق من سجل المطوّر السابق ونسب التأخير لديه، والاطلاع على مشاريعه وإنجازاته وزيارتها إذا أتيحت الفرصة
- يفضل التأكد من حصول المشروع على موافقة دائرة التنظيم العقاري
- تأكد من تسجيل العقار في السجل العقاري المؤقت من خلال عقود
- يفضل التأكد من تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وله حساب ضمان (Escrow Account)
- قم بالبحث اللازم عن كل ما يتعلق بالمشروع، وقم بزيارة الموقع
- تحدث مع مستثمرين آخرين للاستفادة من تجاربهم وأخذ توقعاتهم، والأهم أن تتعامل مع مطورين ووسطاء ذوي سمعة طيبة
التعويضات الممكنة والبدائل في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم مشروع
إليك بعض من التعويضات والحلول المتاحة عند تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع:
- تعويض مالي عن التأخير: قد يشمل هذا التعويض تكلفة الإيجار التي تحملتها طيلة فترة التأخير، والأرباح والعوائد التي كانت ستتحقق لو استلمت العقار في الميعاد المتفق عليه
- استرداد المبلغ المدفوع بالكامل، في حال قررت فسخ العقد، فإن المبالغ التي دفعتها يجب أن تُعاد، خصوصًا في حالة عدم اكتمال المشروع
- تعويض إضافي أو فائدة: حسب ما تقدره المحكمة أو ما ينص عليه العقد، فإنه يحق لك بتعويض إضافي أو فائدة في حال تسبب التأخير بخسارة حقيقية لك
- مواصلة التنفيذ: في بعض الحالات يمكنك فرض تنفيذ العقد؛ بمعنى أن تلزم المطور العقاري بإكمال المشروع وتسليمه لك
عند شراء عقار على المخطط أو قيد الإنشاء، انتبه بشكل أكبر إلى بند القوة القاهرة؛ إذ قد يحدّ من حقك في التعويض، في حال كان التأخير لظروف خارجة عن إرادة المطور؛ شريطة أن تكون ظروف حقيقية، وليست نتيجة سوء إدارة، كما يجدر الأخذ بعين الاعتبار أنه ليس كل تأخير يعني استحقاق تعويض بشكل تلقائي؛ إذ يعتمد ذلك على بنود العقد ومدى خطورة التأخير. من أجل حماية حقوقك تأكد دائما من وضوح العقد وتسجيل المشروع بشكل رسمي عند ريرا، وتفعيل حساب الضمان منذ البداية، وقم بالاحتفاظ بكافة الوصولات والمستندات والمراسلات.
الأسئلة الأكثر شيوعًا
بعد أن تعرّفنا على حقوق المستثمر عند تأخر المطور العقاري والإجراءات القانونية المتاحة، نخصص هذه الجزئية من المقال، للحديث عن مجموعة من الأسئلة الشائعة حول كيفية التعامل عند تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع، ننصحك بالاطلاع عليها.
كيف يمكنني الاستعلام عن حالة عقار في دبي؟
في حال تأخر تسليم المشروع يمكنك الاستعلام عن حالة عقار في دبي عبر الخطوات التالية:
- تسجيل الدخول إلى موقع دائرة الأراضي والأملاك الإلكتروني أو تطبيق دبي ريست
- تعبئة المعلومات المطلوبة؛ مثل رقم شهادة دائرة الأراضي والأملاك ورقم الأرض ورقم بلدية دبي وموقع العقار ورقم مكاني
ما المدة التي تُعد “تأخيرًا فعليًا” في تسليم المشروع؟
يعتمد تحديد مدة التأخير الفعلي على ما ورد في اتفاقية البيع والشراء (SPA)، ولكن بالعادة تبدأ فترة التأخير بعد تجاوز تاريخ التسليم المحدد في العقد وبدون وجود إشعار رسمي من قبل المطور العقاري.
هل يمكن التوقف عن دفع الأقساط عند تأخر المطور في التسليم؟
لا يمكن وقف الدفعات من قبل طرف واحد بدون وجود سند قانوني يدعم ذلك؛ إذ قد يعد هذا إخلالًا بالعقد.
هل يحق للمشتري زيارة موقع المشروع في أثناء التأخير؟
نعم يحق للمشتري طلب زيارة لموقع المشروع؛ لمعاينة نسبة الإنجاز ومدى تطور المشروع، وفي أغلبية المشاريع يكون المطورون العقاريون ملزمين بالسماح بالمشاهدة ضمن مواعيد وأوقات محددة.
هل يمكنني بيع العقار قبل استلامه إذا تأخر المطور؟
نعم، يمكن للمشتري إعادة بيع عقار على المخطط أو قيد الإنشاء، لكن يحتاج هذا إلى موافقة المطور ودفع الرسوم المطلوبة.
وضعنا بين يديك معلومات شاملة حول ماذا تفعل عند تأخر تسليم عقار على المخطط في دبي، حيث ذكرنا لك أهم الإجراءات القانونية، ونصائح لحفظ حقوقك والمزيد من المعلومات المفيدة. إن كنت مهتمًا بالمواضيع المشابهة، ألقِ نظرة على التزامات ومسؤوليات المطور العقاري في دبي وتعريف المطور العقاري في الإمارة، كذلك نوصيك بالاطّلاع على نصائح اختيار افضل مطور عقاري في دبي مثل سمعة المطور والاطلاع على طُرق الدفع والأسعار المتوفرة لديه والمزيد.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
