دليل فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي
في بعض الحالات قد تحتاج إلى إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته، سواء بداعي السفر، الانتقال إلى منزل آخر، أو الحصول على فرصة عمل في منطقة سكنية مختلفة. وقد يرغب المؤجر في بعض الأحيان بفسخ العقد أيضاً. في جميع الحالات، من الضروري معرفة الشروط القانونية لتجنب أي مساءلة مستقبلية. في هذا الدليل، نستعرض كيفية إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي ,الحالات الموجبة لذلك، وأهم الأمور الواجب مراعاتها.
هل يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار في دبي؟
قبل الخوض في مسألة إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي، يجب طرح سؤال مهم: هل يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة أصلاً؟ الجواب هو نعم؛ إذ قد تستوجب بعض الحالات الطارئة فعل ذلك، مثل السفر خارج الدولة خلال فترة قصيرة، ولكن ماذا لو لم يوجد هذا الظرف؟ بدايةً يجب الإشارة إلى أن القوانين نصّت بشكل واضح على أن إنهاء عقد الإيجار يكون في الميعاد المحدد في العقد الموقّع بين مالك العقار والمستأجر.
على صعيد آخر، ووفقاً لما ورد في قانون الإيجارات في دبي بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، فإنه في حال انتهاء مدة عقد الإيجار واستمرار المستأجر شاغلاً له، دون أن يعترض صاحب العقار، فإن العقد يتجدد تلقائياً اعتباراً من تاريخ انتهائه. كما يجب على المستأجر إخطار المالك برغبته في إنهاء العقد، وإلا يتم تجديد المدة المقررة تلقائياً. هذه هي الحالة العامة التي يتم فيها فسخ عقد الإيجار، فماذا عن إنهائه مبكراً؟
قانون فسخ عقد الإيجار في دبي
يُعدّ القانون رقم 26 لعام 2007 الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري المرجع الأساسي لتنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين. وعلى الرغم من أن هذا القانون لا يحتوي على أحكام صريحة تتعلق بإنهاء العقود قبل موعدها، إلا أنه يحدد إطار العلاقة بين الطرفين طوال فترة سريان العقد، وعليه، في حال رغب المستأجر في إنهاء عقد الإيجار قبل موعده، لن يتمكن من تقديم شكوى بهذا الشأن إلى مؤسسة التنظيم العقاري، خصوصاً إذا لم يتضمن عقد الإيجار بنداً صريحاً يعالج هذه المسألة.
عند الرجوع إلى المادة رقم (7) الواردة ضمن هذا القانون، نجد أنها تنص على: “إذا كان عقد الإيجار صحيحاً فلا يجوز فسخه أثناء سريان مدته بالإرادة المنفردة للمؤجِّر أو المستأجر إلاّ بالتراضي أو وفقاً لأحكام هذا القانون”.
حقوق المستأجر عند البيع أو الترميم
إلى جانب القانون رقم 26 لسنة 2007 الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي، صدر القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل لبعض أحكامه، الذي عزّز من حقوق الطرفين، وحدّد بشكل أوضح حالات الإخلاء. هذا القانون يعتبر مرجعاً رئيسياً اليوم في معظم المنازعات الإيجارية، حيث نصّت مادته على تفاصيل إضافية حول الإخطار المسبق وشروط الإنهاء.
- الهدم أو الترميم
- يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر إذا كان العقار آيلاً للسقوط، أو في حال قرر المالك هدم العقار لإعادة بنائه، أو ترميمه/تجديده بشكل يتطلب إخلاءه
- يجب على المالك في هذه الحالة تقديم تقرير فني معتمد من بلدية دبي يثبت الحاجة للهدم أو الترميم
- البيع
- إذا قرر المالك بيع العقار، لا يؤثر ذلك على العقد الساري، ويظل المستأجر متمتعاً بحقوقه حتى انتهاء مدته
- يجب على المالك الجديد الالتزام بجميع شروط العقد السابق
- أولوية العودة للمستأجر: في حال الهدم أو الترميم، يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار بعد إعادة بنائه أو تجديده، بشرط أن يتم ذلك وفقاً لعقد جديد وببدل إيجار يحدده قانون تحديد بدلات الإيجار الساري في الإمارة
إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي
في حال رغبة المستأجر في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي، فلا يتعين على صاحب العقار من الناحية القانونية ردّ أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على ذلك في بندٍ خاص، لذلك، دائماً يُنصح المستأجر قبل توقيع عقد الإيجار بأن يطلب إدراج بند في عقد الإيجار يحدّد مُدة الإخطار، وقيمة غرامة فسخ العقد من المستأجر قبل انتهاء المدة في دبي، وقيمة التعويض عن فسخ عقد الإيجار من قِبل المالك.
الجدير ذكره أنه لم يرد في القانون بند حاكم ينظّم فسخ العقد المبكر لدى منظومة عقود الإيجار في دبي، كما تجب الإشارة إلى أنه في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار تعديل أيٍ من شروطه؛ فعليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن (90) يوماً من انتهاء العقد ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، ويعد هذا من شروط فسخ عقد الإيجار الجديد، وفي حال الغاء عقد الايجار قبل انتهاء العقد من قبل المؤجر أو المستأجر قبل انتهاء المدة المنصوصة في العقد ودون التوصل إلى اتفاق، فإنه يتعين على المستأجر دفع ما تبقى من إيجار الأشهر حتى نهاية العقد، أو دفع مبلغ معين لتجنب التعرض للمساءلة القانونية.
حالات يحق فيها للمالك انهاء عقد الايجار قبل نهاية مدته في دبي
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة ؟ نعم، حيث يسمح القانون لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته وفسخ عقد الإيجار للضرر واخلاء المستاجر قبل نهاية العقد في حال تحققت إحدى الحالات التالية:
- التأخر في السداد: إذا امتنع المستأجر عن دفع بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال (30) يوماً من تاريخ إخطار المؤجِّر له بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- التأجير من الباطن: إذا قام المستأجر بتأجير العقار كلياً أو جزئياً من الباطن دون موافقة خطية من المؤجِّر، وفي هذه الحالة يُطبّق الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن، مع احتفاظ الأخير بحقه في الرجوع على المستأجر بالتعويض
- الاستخدام غير المشروع: إذا استعمل المستأجر العقار، أو سمح لغيره باستعماله، لغرض غير مشروع أو بما يخالف النظام العام أو الآداب العامة
- ترك العقار التجاري: إذا كان العقار محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال وبدون عذر مشروع مدة (30) يوماً متصلة أو (90) يوماً متقطعة خلال سنة واحدة، إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك
- الإضرار بالعقار: من أسباب فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي قيام المستأجر بإحداث تغييرات تؤثر على سلامة العقار بحيث يتعذر إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق به ضرراً نتيجة إهماله الجسيم أو فعله المتعمد، أو سمح للغير بإلحاق مثل هذا الضرر
- مخالفة الغرض التأجيري: إذا استُخدم العقار في غير الغرض المخصص له بالعقد، أو جرى استعماله بما يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي السارية في الإمارة
- قابلية العقار للسقوط: إذا ثبت بتقرير فني صادر أو معتمد من بلدية دبي أن العقار آيل للسقوط
- الإخلال بالالتزامات التعاقدية: إذا لم يلتزم المستأجر بأي شرط من شروط عقد الإيجار أو أي التزام يفرضه عليه القانون، خلال (30) يوماً من تاريخ إخطار المؤجِّر له بوجوب التنفيذ
- متطلبات التطوير العمراني: إذا استدعت الحاجة هدم العقار وإعادة بنائه وفقاً لمتطلبات التنمية والتطور العمراني، وذلك بقرار من الجهة الحكومية المختصة
يُجدر بالذكر أنه يتم إخطار المؤجر للمستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل، كما يحق للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار حصراً في الحالات التالية:
- الهدم وإعادة البناء: إذا رغب مالك العقار في هدمه لإعادة بنائه أو إضافة مبانٍ جديدة تحول دون استمرار انتفاع المستأجر بالعقار، وذلك بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة
- الترميم أو الصيانة الشاملة: إذا كانت حالة العقار تقتضي ترميماً أو صيانة شاملة يتعذر تنفيذها بوجود المستأجر، على أن يثبت ذلك بموجب تقرير فني صادر أو معتمد من بلدية دبي
- الاستعمال الشخصي: إذا رغب مالك العقار في استعادة العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، شريطة إثبات عدم امتلاكه لعقار بديل مناسب لهذا الغرض
- البيع: إذا رغب مالك العقار في بيعه
عقود الإيجار قصيرة المدة (Holiday Homes)
مع تزايد الإقبال على السياحة والإقامات القصيرة في دبي، سمحت دائرة السياحة والتسويق التجاري (DTCM) بتنظيم ما يعرف باسم عقود الإيجار قصيرة المدة أو Holiday Homes، التي تختلف عن عقود الإيجار السكني العادي:
- المدة: غالباً ما تكون من يوم واحد وحتى عدة أشهر فقط
- التسجيل: يتم تسجيلها لدى دائرة السياحة (DTCM) وليس عبر “إيجاري”
- الجهة المنظمة: تخضع هذه العقود للوائح خاصة بالسياحة، وليست خاضعة كلياً لقانون الإيجارات (26 لسنة 2007 و33 لسنة 2008)
- حقوق المستأجر: يحصل المستأجر على خدمات مشابهة للفنادق (تنظيف، صيانة)، لكن لا يملك الحماية القانونية ذاتها لعقود الإيجار طويلة المدة
- المؤجر: يجب أن يكون لديه ترخيص “بيوت عطلات” من دائرة السياحة
ملاحظة مهمة: إذا كنت مستأجراً بعقد Holiday Home، فلن ينطبق عليك نفس شروط فسخ العقد المبكر المطبقة على عقود الإيجار السكني العادية في دبي.
أمور يجب مراعاتها عند إلغاء عقد إيجار من الطرفين قبل انتهاء المدة
لا بد من التطرق إلى مجموعة من الأمور الواجب مراعاتها عند رغبة أي من الطرفين في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته أو في حال خروج المستأجر قبل انتهاء العقد، ويتمثل أبرزها بما يلي:
تأكد من بنود العقد
قبل الإقبال على فسخ العقد مع المؤجر ننصحك بقراءة بنود العقد، فقد تجد أحد البنود المتعلقة بفسخ العقد مبكراً، التي تجنبك العديد من المناقشات والمساومات مع صاحب العقار.
التواصل مع المؤجر
في حال لم يرد أي بند في عقد الإيجار بخصوص إلغاء عقد الإيجار من المستأجر قبل نهاية مدته في دبي؛ فالحل الأمثل هو التحدث مع صاحب العقار أو المؤجر وشرح موقفك والأسباب التي دفعتك إلى التفكير في إلغاء عقد إيجار العقار، قد تتمكن من التوصل إلى حل يرضي الطرفين، سواء دفع جزء من المبلغ أو تعويض عن الأشهر المتبقية.
طرح حلول على المؤجر
عند التحدث مع المؤجر بهذا الخصوص، يمكنك اقتراح بعض الحلول التي تحول دون تعرضه لخسارة مادية نتيجة خروجك قبل انهاء عقد ايجار الشقة؛ بما فيها العثور على مستأجر بديل يحل مكانك.
العثور على عقار بديل
عليك توخي الحذر وعدم الإقدام على فسخ عقد الإيجار مبكراً دون العثور على عقار بديل، وفي حال واجهت صعوبة في ذلك، فيجب عليك التفاوض مع مالك العقار حول الغرامة والفترة المتبقية لمكوثك في العقار. يمكنك إيجار خيارات متنوعة وبأسعار تناسب عند زيارة موقع بيوت دوت كوم العقاري.
إلغاء عقد إيجاري
عليك الانتباه إلى إلغاء عقد ايجاري عند فسخ العقد مبكراً، ويتم هذا عبر التطبيق الإلكتروني، أو مراكز أمناء الخدمات العقارية. أما في حال انتهاء العقد في الموعد المحدد، فسيتم إنهاء عقد ايجاري بشكل آلي. عند إلغاء عقد إيجاري يجب أخذ التالي بعين الاعتبار:
- عند الإلغاء عبر الموقع الإلكتروني أو التطبيق الذكي، يتم إنهاء العقد بشكل فوري دون الحاجة إلى دفع أي رسوم
- في حال الإلغاء من خلال مراكز أمناء الخدمات العقارية، تستغرق العملية مدة لا تتجاوز 4 ساعات، مع فرض رسوم إلغاء بقيمة 40 درهماً إماراتياً
المستندات المطلوبة
فيما يلي أدناه الأوراق والمستندات المطلوبة من أجل انهاء عقد الايجار قبل نهاية مدته عن طريق إيجاري:
- عقد الإيجار الموحد الأصلي
- بطاقة الهوية الإماراتية
- تقديم الوكالة الرسمية في حال كان مقدم الطلب وكيلاً
- تقديم رسالة من مالك العقار بطلب الإلغاء إذا كان العقد لا يزال فعالاً
الأسئلة الأكثر تكراراً
تتعدد الأسئلة الشائعة حول العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فقد يكون الموضوع عميقاً ومتشعباً؛ إلا أن قانون الإيجارات شمل مختلف أنواع الإشكاليات. إليك أهم هذه الأسئلة التي قد تجنبك الوصول إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي لتسوية خلافاتك مع الطرف الآخر.
هل يحق للمستأجر فسخ العقد؟
نعم، وفقاً لما تنص عليه قوانين الإمارة، سواء كانت بلدية أبوظبي أو دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو غيرها من الجهات الحكومية، يتم إنهاء عقد الإيجار عند اتفاق الطرفين (المستأجر ومالك العقار) على المدة المذكورة والمحددة في العقد المستخرج من منصة إيجاري دبي.
ما شروط فسخ عقد الإيجار الجديد؟
- إبلاغ مالك العقار بأي تعديل طارئ على العقد أو إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة خلال 90 يوماً
- لا يمكن تعديل أي بند دون استشارة مالك العقار أو الرجوع إليه
- يتم اعتماد عقود الإيجار عبر ايجاري في دبي وخدمة توثيق في ابوظبي
بالإضافة إلى ما سبق، تختلف حالات انتهاء عقد الإيجار وتتباين الشروط المترتبة على كل منها. فإذا كنت المستأجر، وترغب في الإنهاء، إليك قانون فسخ عقد الإيجار في أبوظبي ودبي:
- بعد التوصل إلى اتفاق، يجب على كلا الطرفين التوقيع وتوثيق موافقتهما على إلغاء عقد الإيجار من قِبل المستأجر قبل انتهاء المدة المحددة
- في حال عدم التوصل إلى اتفاق، يتم اتخاذ نفس الخطوة بحضور طرف من المحكمة المختصة بهذا الشأن
- التوقيع على صحة جميع البيانات المذكورة سابقاً، بما في ذلك أي تعديلات طارئة
- إزالة الخانات غير المعبأة في العقد عند توقيعه سابقاً لضمان عدم إضافة أي معلومات غير متفق عليها لاحقاً
- دفع الغرامة المتفق عليها بين الطرفين أو العثور على مستأجر جديد كبديل لذلك
ما غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر؟
في حال فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته دبي بواسطة المستأجر، يعد ذلك ضرراً لمصلحة مالك العقار، ومن أجل ذلك، يحق للطرفين التفاوض للوصول إلى حل يضمن للمالك حقوقه، سواء بدفع الغرامة أو إيجاد مستأجر بديل، كما يتم فرض غرامة على المستأجر تتراوح قيمتها من تغطية نفقات الإيجار لمدة شهرين إلى نهاية مدة عقد الإيجار، أو وفقاً لما يتفق عليه الطرفان إذا كان هذا البند مضافاً في العقد الأصلي.
هل ينتهي العقد في حال تم بيع العقار لمالك جديد؟
انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر بالاستمرار في إشغال هذا العقار وفقاً لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، ذلك شريطة أن يكون هذا العقد ثابت التاريخ.
هل يمكن للمستأجر العودة للسكن بعد ترميمه أو هدمه وإعادة بنائه؟
يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجِّر بهدمه وإعادة بنائه، أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقار وترميمه.
هل يمكن أن يزيد المؤجر قيمة الإيجار عند نهاية العقد أو قبل نهاية العقد؟
لا يجوز للمالك بأي طريقة زيادة بدل الإيجار للعقارات السكنية قبل انقضاء سنتين من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر. هنالك العديد من الخطوات التي يمكنك القيام بها من أجل التعامل مع الارتفاع غير القانوني للإيجارات في دبي مثل رفع شكوى للجهات المختصة.
قدمنا لك دليلاً شاملاً عن كيفية إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي، حيث تطرقنا إلى أبرز الحالات التي تستوجب فسخ العقد مبكراً من طرف المستأجر، وشروط الموافقة على فسخ العقد، فضلاً عن المتطلبات الواجب توافرها لقبول طلب مالك العقار بإنهاء عقد الإيجار قبل موعده. يمكنك الاطلاع على مجموعة من النصائح للمستأجر عند تجديد عقد الإيجار في دبي، كما ندعوك إلى تصفح مدونتنا والتعرف على مجموعة من المقالات التي تتناول مواضيع متنوعة مثل دليل الإيجار للمستأجر الجديد في دبي.
ستجد مزيداً من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعياً.
