أنواع الرهن العقاري في دبي

يشكّل امتلاك منزل خطوةً أساسيةً في الاستقرار المالي الذي تسعى إليه جميع العائلات، لا سيما في إمارةٍ رفيعة المستوى كدبي، إذ ترتفع تكاليف المعيشة واستئجار الشقق، فضلًا عن الفلل ووحدات التاون هاوس، ما يدفع الكثير إلى شرائها بعد تأمين المبلغ المطلوب أو جزءٍ منه. في ظلّ ما سبق، توفّر البنوك خيارات إقراضٍ وتسهيلاتٍ مخصصة لهذا الغرض، تحت مسمى الرهن العقاري، وتتنوع تلك الخيارات من حيث مدة السداد ونسبة الفائدة وغيرها من الفروقات، بما يلائم الجميع ولا يتعدى الميزانية التي يحددونها، تابع معنا هذا المقال، للاطّلاع على انواع الرهن العقاري في دبي واختيار الأفضل من بينها.

انواع الرهن العقاري في دبي

بدايةً، دعنا نوضح المقصود بالرهن العقاري (Mortgage)؛ إذ يشير هذا المصطلح إلى قرضٍ يتيح للعميل الحصول على المال مقابل رهن عقار يمتلكه لمدة معينة إلى جهة التمويل، وبعد ذلك يرد العميل المبلغ الذي حصل عليه، إضافةً إلى التكلفة المتفق عليها من خلال سداد الأقساط المستحقة بالكامل في موعدها، ويعد الرهن العقاري من طرق الدفع لشراء عقارٍ في دبي. لتكون على درايةٍ بتعليمات الرهن العقاري وأحكامه، نوصيك بالاطّلاع على قانون الرهن العقاري في دبي.

تتباين انواع الرهن العقاري في دبي من ناحية نسبة الفائدة وثباتها أو تغيرها، كذلك مدة السداد المتفق عليها، وهناك أنواع من الرهونات مخصصة لغايات الاستثمار العقاري وغيرها، ما يمنح الجميع تسهيلات تناسبهم. إليك الفرق بين انواع الرهن العقاري في دبي:

الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة

نبدأ الحديث عن انواع قرض الرهن العقاري في دبي بالرهن ذي الفائدة الثابتة، إذ يتم تحديد سعر الفائدة قبل بدء فترة القرض لتبقى المعدلات ثابتة لمدة معينة، ويبقى المعدل على ما هو عليه طوال فترة السداد، في حين يُحدد سعر الفائدة اعتمادًا على رأس المال لدى المقترض ووفقًا لتقدير الجهة المقرضة، دون أخذ أسعار الفائدة في الدولة بعين الاعتبار.

يشكّل هذا النوع مثالًا على الرهن العقاري قصير الاجل في دبي، لأن فترة السداد تُحدد بخمس سنواتٍ فما دون، وما إن تنتهي تلك الفترة حتى يصبح بإمكان الجهة المقرضة تغيير معدّل أو نسبة الفائدة إلى نسبة أعلى، وهكذا إلى أن يتم سداد الرهن بالكامل. إليك مقارنة بين إيجابيات هذا الرهن ومآخذه:

الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة

تظل نسبة الفائدة في هذا النوع من الرهن العقاري متأرجحة اعتمادًا على تقلبات السوق خلال فترة سداد الرهن، إذ يُعتمد مؤشر “إيبور” المتغير يوميًا لتحديد سعر الفائدة في بنوك الإمارات، ما يستدعي امتلاك سيولة كافية تؤهّل العميل للتعامل مع تذبذب سعر الفائدة بين ارتفاعٍ وانخفاضٍ.

تتمثل ميزة هذا النوع من الرهن بالاستفادة من الانخفاض في سعر الفائدة ودفع مبالغ أقل، في حين يؤخذ عليه كلٌ من الصعوبة في تحديد ميزانية السداد تِبعًا لتقلبات أسعار الفائدة، إلى جانب ارتفاع تكلفة السداد مع ارتفاع الفوائد، كذلك يُقسَم الرهن العقاري بفائدة متغيرة إلى نوعين؛ هما:

الرهن العقاري بسعر فائدة منخفضة متغيرة

على الرغم من أن سعر الفائدة فيه متغيّر، إلا أنه سعر تنافسي، فهو أقل من المعدل القياسي المتداول بحسب مؤثر “إيبور” لسعر الفائدة في الإمارات، فعادةً تتاح هذه القروض العقارية في دبي لمشتري العقار لأول مرةٍ كقروضٍ تمهيدية تتراوح مدتها بين سنتين و5 سنوات، ثم يكون سعر الفائدة قابلًا للزيادة إن لم يتم سداد القرض كاملًا، ما يجعل هذا الخيار ملائمًا لأصحاب الميزانيات المحدودة. فيما يلي توضيح لأهم إيجابياته وسلبياته:

الرهن العقاري ذو الحد الأقصى (فائدة متغيرة بسقف محدد)

ننتقل للشق الثاني من الرهن بمعدل فائدة متغير، وهو محدد بسقفٍ أعلى يُعرف باسم “هامش الفائدة”، بمعنى أنه يمكن أن يتغير سعر الفائدة المفروضة على القرض تِبعاً لانخفاض وارتفاع مؤشر “إيبور”، إلا أن الارتفاع لا يتجاوز الحد الأقصى “هامش الفائدة”، حتى لو كانت الزيادة تتجاوز هذا الحد. يشبه هذا النوع من الرهن النوع السابق من حيث فترة السداد، ويمكن تلخيص إيجابياته ومآخذه على النحو الآتي:

• الإيجابيات
  • إعفاء المقترض من تذبذبات مؤشر “إيبور” من خلال اعتماد هامش الفائدة
  • الدفع بسعر فائدة مخفض في حال هبوط سعر الفائدة
• السلبيات
  • ندرة الجهات المُقرضة التي تتيح هذا النوع من الرهن
  • تحمل تكاليف الضمان المترتبة على تحديد سقف للفائدة
  • احتمالية استمرار سعر الفائدة بالارتفاع دون تجاوز السقف
  • فرض غرامة على السداد المبكر في حال دفع المبلغ المتبقي بالكامل
  • فرض غرامة في حال الانتقال إلى خطة سداد أخرى

إعادة التمويل العقاري (إعادة الرهن)

تختلف أنواع التمويل العقاري في الإمارات، ولكن يمكنك شراء بيت بإعادة التمويل العقاري، أي على قرض جديد ليحل محل قرض موجود بالفعل، إذ يمكن أن يكون الرهن أو التمويل الجديد بنفس المبلغ السابق أو أعلى منه، وتُعتمد هذه العملية لغايات نقل الملكية العقارية، كذلك يمكن اعتبارها تجديدًا للقرض وليس استبدالًا له إن كان القرض الجديد بنفس قيمة القرض السابق. إليك أبرز الإيجابيات والسلبيات:

الرهن العقاري المقابل

يشير هذا النوع إلى الرهن الذي يمكن ربطه بأكثر من حساب بنكي خاص بالمقترض؛ من ضمنها حساب سداد الرهن أو القرض والحساب الجاري وحساب التوفير وحساب الوديعة وغيرها، بحيث يتمكن من تسديد دفعات زائدة عن الدفعات المحددة للرهن العقاري من خلال تلك الحسابات، كذلك يمكنه السماح للجهات المقرضة بالاقتطاع المباشر من حساباته دون أي تأخير، ما يجعل هذا النوع من الرهن ملائمًا لمن يبحث عن خطة سدادٍ بفترة قصيرة. نوضح تاليًا الإيجابيات والسلبيات:

الرهن العقاري الاستثماري

عند الحديث عن انواع الرهن العقاري في دبي، فالأمر لا يقتصر على المشتري الراغب بالسكن في العقار، بل يشمل أيضًا المستثمر العقاري الذي يسعى إلى إيجاد مصدر دخل جديد عن طريق تأجير العقارات أو بيعها والاستفادة من مبالغ الربح، حيث تتيح البنوك اقتراض الرهن العقاري الاستثماري لشراء منزلٍ لأسرة واحدة، أو مبنى يضم ما يصل إلى أربع وحدات عقارية، في حين تندرج المباني التي تضم أكثر من أربع وحدات ضمن فئة العقارات التجارية وتخضع لأنظمة خاصة.

تتلخص إيجابيات هذا الشكل من الرهن العقاري في إمكانية كسب الربح والدخل الإضافي عبر الاستثمار العقاري، ما يمكّن المقترض من سداد أقساط الرهن مسبقًا أو على نحوٍ سريعٍ، ولكن يؤخذ عليه قلّة الجهات المانحة له.

الرهن العقاري لغير المقيمين

ذكرنا انواع قرض الرهن العقاري في دبي المتاحة للمقيمين في دبي، لكن ماذا عن المقيمين في الخارج؟ وهل بإمكانهم شراء منزلٍ بنظام الرهن العقاري؟ الإجابة هي نعم، إذ تمنحهم الجهات المُقرضة رهنًا عقاريًا خاصاً بهم، تموّل بموجبه ما يصل إلى 50% من قيمة العقار، خلال فترة سداده أقصر من فترات السداد في غيره من انواع الرهن العقاري في دبي، على أن تكون قيمة الأقساط الشهرية أعلى منها في الرهون العقارية الممنوحة للمقيمين.

يسهّل الرهن العقاري لغير المقيمين الاستثمار على أرض دبي، إلا أن ارتفاع قيمة القسط الشهري، واقتصار نسبة التمويل البنكي على 50% ممّا يؤخذ عليه.

الرهن العقاري طويل وقصير الاجل في دبي

يشكّل الرهن العقاري قصير الأجل قرضًا لتمويل شراء عقار في دبي بمدة سداد تقل عن خمس سنوات، بينما تزيد فترة السداد في الرهن العقاري طويل الاجل في دبي عن 5 سنوات، ويمكنك الاستعانة بالإنفوجرافيك أعلاه لتقارن بينهما.

انواع الرهن العقاري في دبي حسب نوع الملكية

في هذه الجزئية من المقال نسلّط الضوء على أقسام الرهن العقاري في دبي وفقًا لنوع الملكية. إليك نبذة عن كلٍ منها فيما يلي:

الرهن العقاري السكني

يُقصد به القرض الذي يأخذه الأشخاص لشراء المنازل أو المساكن الخاصة، أي لا يُسمح بتأجير هذا المكان أو استخدامه للعمل، كذلك يمكنهم الاختيار بين سعر الفائدة الثابت أو المتغير كالمذكورَين سابقًا، وعادةً ما تكون فترة سداد هذا النوع من الرهن العقاري نحو 25 عامًا، إلا أن البعض يلجأ لإعادة الرهن العقاري السكني (إعادة التمويل) وبمجرد سداد الدفعات كاملةً يحصل المشتري على الملكية الكاملة للعقار.

الرهن العقاري التجاري

يختص بخدمات أصحاب الأعمال، إذ يمكنهم شراء العقارات كأصول للشركة، ويشترط عند الحصول على هذا القرض ألا يكون العقار مكان الإقامة الأساسي للمقترض، ويكون سعر الفائدة أقل منه في الرهن العقاري العادي بمدفوعاتٍ أعلى في بداية عمر الرهن، كذلك يحصل المشتري على الملكية الكاملة للعقار بمجرد الانتهاء من سداد الرهن العقاري.

الرهن العقاري للأراضي وأعمال البناء

أخيرًا وليس آخرًا، يتم اللجوء إلى هذا النوع من الرهونات لغايات شراء أرض والبناء عليها، أو ترميم هيكل عقاري قائم، أو البدء بمشروع بناءٍ جديد، ويتم تقسيم المبلغ الإجمالي إلى أجزاء يتلقاها المقترض من الجهة المُقرضة لإكمال مشروعه. يؤخذ على هذا الرهن طول فترة سداده، فضلًا عن أن مرحلة تصميم عقد البناء غير مشمولة ضمن التكاليف.

الأسئلة الأكثر تكرارًا

في هذه الجزئية، نجيب عن مجموعة أسئلة شائعة حول أنواع الرهن العقاري في دبي:

ما الحد الأقصى لنسبة تمويل الرهن العقاري في دبي؟

تعتمد نسبة التمويل على عدة عوامل، مثل كون المشتري مقيمًا أو غير مقيم، وقيمة العقار. بشكل عام، يمكن للمقيمين الحصول على تمويل يصل إلى 80% من قيمة العقار إذا كانت قيمته أقل من 5 ملايين درهم إماراتي، بينما يحصل غير المقيمين على تمويل يصل إلى 50% من القيمة.

 هل يمكن الحصول على رهن عقاري لشراء عقار قيد الإنشاء؟

نعم، بعض البنوك وشركات التمويل تقدم قروضًا عقارية لشراء عقارات على المخطط (قيد الإنشاء)، لكن ذلك يعتمد على المطور العقاري ومصداقيته، وعادةً ما تكون شروط السداد أكثر صرامة مع دفعة أولى أعلى.

 ما الرسوم الإضافية التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند الحصول على رهن عقاري في دبي؟

إلى جانب الدفعة الأولى وأقساط السداد، هناك رسوم مثل رسوم التسجيل العقاري، ورسوم التقييم، ورسوم المعالجة البنكية، والتأمين على العقار، بالإضافة إلى الرسوم الإدارية للبنك.

هل يمكن تحويل الرهن العقاري من بنك إلى آخر في دبي؟

نعم، يمكن نقل الرهن العقاري إلى بنك آخر للحصول على شروط سداد أفضل أو معدل فائدة أقل، لكن هذا يتطلب دفع رسوم السداد المبكر ورسوم نقل الرهن.

هل يمكن لرواد الأعمال وأصحاب الشركات الحصول على رهن عقاري؟

نعم، يمكن لأصحاب الشركات الحصول على تمويل عقاري، لكن البنك يطلب إثبات الدخل من خلال السجلات المالية، ومدة تشغيل الشركة، والبيانات الضريبية لضمان القدرة على السداد.

ماذا يحدث في حال تعثر المقترض في سداد أقساط الرهن العقاري؟

إذا تخلف المقترض عن السداد، قد يفرض البنك غرامات مالية، وإذا استمر التعثر لفترة طويلة، يمكن للبنك اتخاذ إجراءات قانونية قد تصل إلى حجز العقار وبيعه لتغطية القرض المستحق.

هل يمكن تسديد الرهن العقاري بالكامل قبل انتهاء مدته؟

نعم، لكن معظم البنوك تفرض رسومًا على السداد المبكر تتراوح بين 1% و3% من المبلغ المتبقي، لذا من المهم مراجعة شروط العقد قبل اتخاذ هذا القرار.

 هل يمكن استخدام الرهن العقاري لشراء عقار تجاري في دبي؟

نعم، تقدم بعض البنوك وشركات التمويل قروضًا عقارية لشراء العقارات التجارية، لكن الشروط تختلف من حيث الحد الأدنى للدفعة الأولى وفترة السداد، والتي قد تكون أقصر مقارنة بالعقارات السكنية.

نختتم دليلنا الشامل حول انواع الرهن العقاري في دبي والمقارنة بينها من حيث الإيجابيات والسلبيات، كذلك أشكال الرهن العقاري في دبي وفقًا للملكية، إذ وضّحنا الفروق بينها وأهم المستفيدين منها. إن كنت مهتمًا بمعرفة المزيد حول هذا الموضوع، ألقِ نظرة على كيفية فك الرهن العقاري في دبي خطوةً بخطوةٍ واطّلع على الأوراق والمستندات المطلوبة، كذلك نوصيك بالاطّلاع على المقارنة بين شراء العقار نقدًا أو بالرهن العقاري، لاختيار الأنسب، إضافةً إلى نظام التمويل العقاري للبنوك.

ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الأسبوعية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك.