بيوت ريل استيت بايتس: مدى تأثير وباء فيروس كورونا على السوق العقاري في دبي
تشهد جميع قطاعات الأعمال في الوقت الراهن حالةً من الترقب جراء تداعيات جائحة فيروس كورونا المستجد كوفيد 19، بما في ذلك سوق العقارات المحلي والعالمي. في هذا المقال، سوف نتطرّق إلى مدى تاثير كورونا على سوق العقارات في دبي، وسنجيب على بعض الأسئلة المهمة التي طرحها الدكتور محمود البرعي، المدير التنفيذي في معهد دبي العقاري، على نخبةٍ من خبراء سوق دبي العقاري في حلقة جديدة من برنامج بيوت ريل استيت بايتس، وهم: رشا الخواجا، الرئيس التنفيذي لمجموعة التوزيع والتطوير إكويتاتيفا، والأستاذ محمد حارب الفلاحي، المدير العام لشركة الليوان الملكي للعقارات، والخبير القانوني والمحامي الأستاذ محمد الغانم.
تاثير كورونا على سوق العقارات
يمكننا ملاحظة تاثير كورونا على اسعار العقارات بشكلٍ واضح، فقد أثرت الأزمة الحالية على كافة اقتصادات العالم، كما وقد أدت إلى هبوط الكثير من اسعار العقارات وعدم استقرارها. سنتطرّق الآن إلى أبرز الأسئلة التي تمت الإجابة عليها في هذه الحلقة والتي تتعلق بمدى تأثير كورونا على العقارات في دبي:
ما هو تقييمكم للوضع الحالي في سوق دبي العقاري؟
نظراً لإجراءات الحكومة الاحترازية لمكافحة الوباء والتي شملت قيوداً على الحركة والتنقل، حصل بعض الركود في السوق العقاري الإماراتي بشكل عام وسوق دبي بشكل خاص، لكن العمل كان جارياً على إتمام الصفقات التي أُبرمت قبل الأزمة إلكترونياً، كما وقد كان هنالك بعض المطالب العقارية والاستفسارات المتعلقة بالاستثمار، الأمر المبشر مستقبلاً بازدهار السوق العقاري من جديد.
وقد أشارت رشا الخواجا أنه من الصعب تحديد حالة القطاع العقاري في وقت الأزمات، حيث سيتم تحديد آثار الأزمة على السوق بعد انتهاء الأزمة، ولكن الأزمات عبر التاريخ لطالما استحدثت فرصاً جديدة يجب اقتناصها بعد انتهائها، حيث يجب على المستثمرين استغلال تبعات الأزمة والاستفادة من أوضاع السوق.
أما كتقييم للوضع الحالي لسوق دبي العقاري من نظرة قانونية، فقد أشار المستشار القانوني الأستاذ محمد غانم أنّ التركيز ينصب على الالتزامات العقارية، سواء كان ذلك عقد إيجار أو شراء، ولا يمكن التعميم نهائياً، حيث يجب النظر إلى كل عقد على حدة.
ما هي الطريقة المثالية للتعامل مع الملاك والمستأجرين في ظل توقف قانون الإخلاء؟
المستأجر مُلزم بدفع الإيجار المستحق عليه وفقاً للقوانين المعمول بها، ولكن من حقه طلب تخفيض الإيجار استناداً للظروف الطارئة التي تؤثر على الأعمال والتي تعطي أحد الأطراف الحق في طلب تخفيض الالتزامات إلى حدٍ معقول يرضي الطرفين.
هل نستثمر الآن أم ننتظر إلى حين انتهاء الأزمة؟ وما هي أهمية الاستثمار حالياً؟
إذا كان لديك رأس مال كافٍ وكان وضعك مستقراً من جميع النواحي بشكلٍ عام، فالوقت دائماً مناسبٌ للاستثمار في سوق دبي العقاري، حيث أنّ الأسعار حالياً مناسبة وفي متناول اليد مقارنةً بالسنوات السابقة، ولكن الاستثمار على الخارطة هو الحل الأمثل نظراً لعدم الحاجة للمعاينات على أرض الواقع. تاثير كورونا على اسعار العقارات في دبي ليس خطراً، حيث أنّ الأسعار حقيقية وليس هنالك أي فقاعات أو تضخمات، والاستثمار في العقارات مجدٍ في كافة الظروف، بشرط أن يكون طويل المدى وليس هدفه الربح خلال فترة قصيرة.
ما هو التأثير المتوقع على سوق العقارات الثانوي مع خفض الفائدة على القرض العقاري؟
وصلت الفائدة على القرض العقاري إلى درجات متدنية مقارنةً بالسنوات العشر الماضية، مع ارتفاع قيمة القرض. ومن الجدير بالذكر أنّ هذه الأزمة تختلف بشكل جوهري عن أزمة عام 2008، إذ لا تتوفر نسبة عالية من القروض في النظام الاقتصادي ككل، كما أنّ القطاع العقاري ليس أكثر القطاعات تضرراً في هذه الأزمة، لذلك فإنّ الاستثمار في سوق العقارات الثانوي في الظروف الراهنة أمرٌ مناسب.
هل يحق لي كمستثمر تأجيل دفعات المطوّر؟
هنالك قاعدة عامة وهي شريعة المتعاقدين، حيث لا يجوز التعديل على العقد إلا باتفاق الأطراف أو عن طريق القاضي أو عن طريق القانون، ومن المرجح أن يتم وضع تشريعات جديدة لتنظيم الوضع في المستقبل.
يجب تسديد الدفعة في الوقت المحدد إن كانت مرتبطة بزمن معين، أما إن كانت مرتبطة بمرحلة من مراحل الإنجاز، فلا يمكن للطرف الآخر المطالبة بها دون الوصول إلى تلك المرحلة.
ما هي القوانين بالنسبة للمشاريع التي توقفت أو تأجلت وبالنسبة للمقاولين؟
لا تنطبق آثار الأزمة والقوانين المتعلقة بها على المطوّر الذي كان لديه موعد تسليم قبل أزمة كورونا، ونشاط المقاولات مُستثنى من الأزمة، ولكن يمكن للمقاول، في حال عدم إمكانيته من التنقل بين الإمارات أو وجود أي أسباب قانونية أخرى منعته من إجراء عمله بشكل طبيعي، تأجيل الالتزامات من خلال الحصول على تشريع استثنائي للتمديد الزمني قانونياً.
ما الإجراءات المطلوبة من الحكومة لتشجيع القطاع العقاري في ظل الأزمة؟
هنالك بوادر تغيير ودعم من الحكومة للقطاع العقاري من خلال تقليل رسوم البيع والشراء والتعاملات الخاصة بالقطاع في ظل تاثير كورونا على العقارات، بالإضافة إلى توجه حكومي لتخفيض رسوم الخدمات في مناطق التملك الحر لكونها تشكّل نسبة كبيرة من العائد، وعلى البنوك توفير المبادرات التحفيزية للمستثمرين بعد الحصول عليها من الحكومة.
ما هي أفضل المناطق للاستثمار في الوقت الحالي؟
تعتبر قرية جميرا الدائرية من أفضل المناطق للاستثمار حالياً، وهي تضم العديد من المشاريع التي ما زالت قيد الإنشاء، كما وتتوفر العديد من العروض المميزة للعقارات التي تناسب مختلف المستثمرين والوكلاء العقاريين.
تعد منطقة ليوان مثالية للاستثمار أيضاً، فأسعارها ممتازة ومناسبة جداً للتملك، كما من الممكن الاستثمار في مناطق أخرى عديدة، مثل واحة دبي للسيليكون والورسان وغيرها، ويعود ذلك لأسعارها وعوائدها المثالية.
ما هو الدور الإيجابي لتأجيل إكسبو 2020 على السوق العقاري؟ وهل سيساهم التأجيل بخلق فرص جديدة لإنعاش السوق؟
يعتبر إكسبو من أهم الأحداث في دبي والإمارات، فهو من أكبر المشاريع وأكثرها تكلفة، ومن الممكن أن يكون تأجيله بداية نقلة نوعية في السوق العقاري، فتأثير ذلك إيجابي على الدولة والمستثمرين والجميع، وبشكلٍ خاص على المشاريع الناشئة، إذ سيعطيها ذلك متنفساً للصعود والظهور على الخارطة.
ما هي النصيحة القانونية للمستأجر غير القادر على الدفع؟
ننصح المستأجر أن يطلب من شركة العقارات إمهاله فترة معينة للدفع أو الوصول إلى اتفاق لتخفيض المبلغ أو تقسيطه، ولكن لا يوجد ما يعفيه من سداد المبلغ.
هل تثبت رسالة الواتساب حقوقي المالية في حال رفض المستأجر (كالشركات) دفع العمولة المتفق عليها؟
عقد الوساطة ما لم يكن مكتوباً فهو غير رسمي، لذلك فالمراسلات لا تضمن لك حقوقك المالية، وإنما هي جزء من إثبات عقد الوساطة.
كمستثمر مبتدئ، كيف أفكر في الاستثمار العقاري حالياً؟
التخطيط المسبق هو أهم ما يجب القيام به. اختر السعر والموقع بشكل استراتيجي بما يناسب المعيار الخاص بك، ولا يجب الدخول إلى السوق بشكل عشوائي.
ما هي أهم النصائح العقارية بشكل عام في الوقت الراهن؟
التملك من الأمور التي تناسب كافة الأوقات والأزمنة، حيث ينتفع المالك من العقار إما مادياً في المستقبل أو من خلال السكن فيه، كما ويجب أيضاً الإبقاء على العلاقة الودية بين المؤجّر والمستأجر، بالإضافة إلى عدم التردد في الحصول على المشورة القانونية على الدوام. من الجدير بالذكر أنّ المستشار القانوني والمحامي الأستاذ محمد غانم قد أعلن من خلال برنامج بيوت ريل استيت بايتس عن استعداده للإجابة عن أي استفسار عقاري قانوني بشكل مجاني.
قدمنا لكم في هذا المقال أبرز الأسئلة المتعلقة بمدى تاثير كورونا على سوق العقارات في دبي. تعرّف أيضاً على أبرز المعلومات التي تم الحديث عنها في ريل استيت بايتس: ما هي جمعيات الملاّك؟ و بيوت ريل استيت بايتس: أنواع الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى مواضيع عقارية واجتماعية متنوعة في ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة. لأي استفسارات أو اقتراحات، تفضلوا بالتواصل معنا من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة.
