شروط تعويض المستأجر بعد طرده من العقار
تعد العلاقة بين المالك والمستأجر من الركائز الأساسية التي ينظمها القانون لضمان حقوق كل من الطرفين، وفي بعض الحالات، قد تحدث نزاعات تؤدي إلى إخلاء المستأجر من العقار لأسباب مختلفة، وفي المقابل، قد يحق للمستأجر في ظروف محددة المطالبة بالتعويض إذ ثبت أن الإخلاء قد تم بصورة غير قانونية أو لم يلتزم المالك بالأسباب التي استند إليها عند طلب الإخلاء، لذلك يكتسب موضوع تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار أهمية كبيرة؛ إذ يساعد على توضيح الحالات التي يستحق فيها المستأجر التعويض والإجراءات القانونية للمطالبة به، إضافة إلى أبرز الأحكام التي تنظم هذه المسألة. نتعرف في هذا المقال على حالات تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار وأبرز ما يدور حوله.
الإطار القانوني لتعويض المستأجر بعد الطرد من العقار
تنظم القوانين الاتحادية والمحلية العلاقة بين المستأجر والمؤجر في الإمارات، ففي دبي على سبيل المثال، يتم الاستناد إلى قانون المؤجرين والمستأجرين المعروف باسم قانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بموجب قانون رقم 33 لسنة 2008، وينص على أسباب محددة تبيح للملاك طلب الإخلاء، وأهمها عدم الدفع أو حدوث خطر على السلامة أو الرغبة في الاستخدام الشخصي، ولا يحق للمالك طلب الإخلاء إلا في هذه الحالات.
يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض إذا أُخلي العقار لأحد الأسباب المذكورة سابقاً، ثم ثبت عدم صحة السبب؛ كأن يدّعي المالك حاجته إلى العقار للاستخدام الشخصي، ثم يعيد تأجيره قبل انقضاء المدة القانونية، وفي أبوظبي، يحدد القانون الحالات والشروط التي تجيز إخلاء المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، وبوجه عام، لا تجيز القوانين المعمول بها في دولة الإمارات إخلاء المستأجر تعسفياً أو دون توجيه إشعار قانوني، وقد يمنح الإخلاء المخالف للقانون المستأجر الحق في رفع دعوى للمطالبة بالتعويض.
الأسباب الشرعية للإخلاء والتعويض
إن كنت تتساءل ما الحالات التي يحق فيها للمستأجر طلب تعويض؟ فيما يلي أسباب تعويض المستأجر في قانون الإيجارات:
- الإخلاء بدعوى استخدام شخصي أو بيع وهمي ثم تبين أن المالك أعاد التأجير قبل انقضاء المدة
- الإخلاء غير المشروع أو التعسفي دون أي سند قانوني صحيح
- الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد دون سبب
أما في الحالات التي لا يستحق فيها المستأجر التعويض بعد إخلائه من العقار، فتشمل ما يلي:
- إخلاء العقار لسبب مشروع مع الالتزام بالإجراءات القانونية
- تنازل المستأجر صراحةً عن حقه في التعويض أو التوصل إلى تسوية قانونية بين الطرفين
- إخلال المستأجر بالتزاماته المنصوص عليها في عقد الإيجار
- عدم سداد القيمة الإيجارية بعد مرور 30 يوماً على تاريخ إخطاره بالسداد
- تأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة المالك
كما يشترط إخطار المستأجر بسبب الإخلاء قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل.
الإجراءات التنظيمية والقانونية للتعويض
تتولى مراكز فض المنازعات الإيجارية في دبي الفصل في دعاوى الإيجار بما فيها تعويض المستأجر عند الإخلاء المبكر للعقار، ويتم اتباع الإجراءات اللازمة، وبعد رفع الدعوى، يتم إجراء مصالحة أولية، وإذا تعثرت، تحال إلى اللجان، وبعد ذلك تنظر اللجنة إلى الدعوى، وتفصل بها للمؤجر أو المستأجر حسب الحالة.
فيما يلي كيفية رفع دعوى تعويض ضد مالك العقار:
- تجميع الأدلة والمستندات بما فيها عقد الإيجار المسجل والموثق، وإشعارات الإخلاء وأية مراسلات بين الطرفين، إلى جانب توثيق الضرر
- تقديم الطلب لدى الجهة المختصة حسب المدينة التي تعيش فيها
- تسديد الرسوم العينية
- انتظار الحكم
حقوق المستأجر عند طرده من العقار
ما حقوق المستأجر عند طرده قبل انتهاء عقد الإيجار؟ من ابرز حقوق المستأجر بعد الإخلاء غير القانوني هو الحق في الاعتراض على القرار أمام الجهة المختصة، ويمكن المطالبة باستمرار عقد الإيجار حتى نهاية المدة في بعض الحالات أو طلب وقف تنفيذ الإخلاء إذا لم تستوفِ الإجراءات القانونية المطلوبة.
هل يحق للمستأجر المطالبة بتعويض من المالك نتيجة الأضرار؟ نعم؛ إذ يحق للمستأجر بالتعويض عن الأضرار التي تكبدها نتيجة الإخلاء غير المشروع؛ مثل: تكاليف الانتقال إلى عقار جديد، أو مصاريف نقل الأثاث وفرق الإيجار في حال كان السكن الجديد أعلى تكلفة، إضافة إلى أي خسائر مالية مباشرة يمكن إثباتها بالمستندات.
شروط تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار
متى يستحق المستأجر التعويض من المالك؟ لا يُمنح تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار تلقائياً بمجرد انتهاء العلاقة الإيجارية أو إخلاء العقار، وإنما يشترط توافر مجموعة من العناصر القانونية التي تثبت أحقية المستأجر في المطالبة بالتعويض، وفيما يلي أبرز هذه الشروط:
- إخلاء دون سبب مشروع أو بطريقة مخالفة للقانون
- استخدام المالك سبب غير صحيح للإخلاء
- مخالفة الغرض الذي استند إليه في طلب الإخلاء
- إثبات المستأجر الضرر الفعلي نتيجة الإخلاء
الأسئلة الشائعة
نتعرف في هذه الجزئية على الأسئلة الأكثر تكراراً حول تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار.
متى يتم تعويض المستأجر؟
يتم تعويض المستأجر في قانون الإيجارات في حال تم إجباره على إخلاء العين المؤجرة، وتبين لاحقاً أن مالك العين خالف سبب الإخلاء المتفق عليه، أو المصرّح به؛ مثل أن يدّعي حاجته لاستخدام العقار شخصياً ثم يقوم باستغلاله بطريقة مخالفة لذلك، وفي هذه الحالة يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به، بما في ذلك تكاليف ومصاريف الإخلاء، ولا يُعتدّ بإقرار التنازل إذا كان مشروطاً باستخدام المؤجر للعقار للغرض الشخصي ثم خالف المؤجر هذا الشرط.
هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد؟
يجوز للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار فقط في الحالات التي يحددها القانون، أو ينص عليها عقد الإيجار؛ مثل: عدم سداد الأجرة أو ارتكاب مخالفات جوهرية.
كيف يحسب تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار؟
لا توجد صيغة واحدة لحساب تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار، ويعتمد ذلك على الضرر الفعلي للمستأجر.
ما هي حدود التعويض في القانون؟
ينص القانون على أن التعويض يجب أن يكون عادلاً يتناسب مع الضرر، مما يعطي اللجان مرونة في تقدير المبلغ.
ننصحك بالتعرف أيضاً على التعامل مع المستأجر الذي يخل ببنود عقد الإيجار مثل الاستعانة بالوكيل العقاري واللجوء إلى لجان فض المنازعات الإيجارية، بالإضافة إلى قانون الإيجارات في أبوظبي.
بهذا نكون قد سلطنا الضوء على حالات تعويض المستأجر بعد الطرد من العقار، إن كنت مهتماً بمواضيع مشابهة، ستجد المزيد من المقالات المنوّعة والمفيدة في ماي بيوت المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الأسبوعية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك.
