إجراءات تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي
في ظل النمو العمراني المتسارع الذي تشهده إمارة دبي، برزت الحاجة إلى تنظيم الملكيات العقارية المشتركة بشكلٍ دقيق يضمن حقوق جميع الأطراف ويعزز من جودة الحياة داخل المجمعات السكنية والتجارية، ولتحقيق ذلك، وضعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي منظومة متكاملة لخدمة تسجيل عقارات الملكية المشتركة، تُمكّن المطورين والمُلاك من إدارة العقارات بأسس قانونية واضحة وشفافة. نسلط الضوء في هذا المقال على هذا النظام الذي يُعدّ ركيزة أساسية في تعزيز الحوكمة العقارية وضمان استدامة المشاريع.
نبذة عن خدمة تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي
تُعد خدمة طلب تسجيل ملكية العقارات المشتركة في دبي إحدى الخدمات العقارية المتخصصة التي تقدمها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بهدف تنظيم العلاقة بين مُلاك الوحدات في المشاريع العقارية المشتركة، مثل الأبراج السكنية والمجمعات متعددة الاستخدامات.
تشمل هذه الخدمة تسجيل المبنى أو المشروع كممتلكات مشتركة، وتحديد الأجزاء الخاصة والعامة، وتأسيس لجنة الملاك، إضافةً إلى تنظيم رسوم الخدمات وصيانة المرافق المشتركة.
تأتي هذه الخدمة ضمن إطار قانوني حديث، يستند إلى قانون الملكية المشتركة رقم (6) لسنة 2019، لضمان الشفافية والحوكمة الجيّدة في إدارة العقارات، وحماية حقوق جميع الأطراف ذات العلاقة.
اجراءات تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي
تتم عملية تسجيل العقارات ذات الملكية المشتركة وفق سلسلة من الخطوات الرسمية التي تضمن الامتثال للقوانين العقارية المعمول بها في الإمارة، وتشمل الإجراءات ما يلي:
تقديم الطلب عبر بوابة دائرة الأراضي والأملاك الإلكترونية
يقوم المطور العقاري أو مدير العقار بتقديم طلب تسجيل العقار المشترك إلكترونياً من خلال موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
إرفاق المستندات المطلوبة
- خريطة الموقع العام للمشروع
- مخطط الوحدات وتوزيع المناطق المشتركة والخاصة
- اتفاقيات الإدارة، والميزانية التشغيلية للمرافق المشتركة
- بيانات حساب الضمان الخاص برسوم الخدمات
- قائمة ملاك الوحدات (عند توفرها)
مراجعة الطلب من قبل إدارة الملكية المشتركة
تقوم إدارة تنظيم الملكية المشتركة في دائرة الأراضي بمراجعة الطلب والمرفقات للتحقق من توافقها مع القوانين واللّوائح.
تسجيل المشروع كممتلكات مشتركة
بعد اعتماد الطلب، يتم تسجيل العقار رسمياً في نظام الملكية المشتركة، مع تحديد الأجزاء المشتركة والخاصة وتوثيقها في السجل العقاري.
تشكيل لجنة الملاك
بعد بيع نسبة محددة من الوحدات للمستثمرين أو الملاك، يتم تشكيل لجنة تمثيلية تُعنى بإدارة الشؤون المشتركة وصيانة العقار.
إذ يتم تأسيس لجنة مكونة من ما لا يزيد عن 9 أعضاء عند تسجيل ما لا يقل عن 10٪ من عدد الوحدات باسم ملاك حقيقيين (سكن أو استثمار)، كما يشترط في عضو لجنة المُلاّك وفقاً للقانون توفر ما يلي:
- أن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة
- أن يكون من المُلاّك القاطنين في العقار المشترك
- أن يكون حسن السيرة والسلوك
- أن يكون ملتزماً بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
- المواظبة على حضور اجتماعات اللجنة والمشاركة بفعالية في جلساتها
إصدار شهادة تسجيل الملكية المشتركة
تصدر دائرة الأراضي والأملاك شهادة رسمية تُبيّن حالة العقار كملكية مشتركة، وتشمل التفاصيل الفنية والإدارية الخاصة بالمشروع.
شروط تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي
وفقاً لأحكام القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، وبما يتماشى مع الأنظمة المعتمدة لدى دائرة الأراضي والأملاك، يشترط لتسجيل مشروع كعقار ذي ملكية مشتركة ما يلي:
شروط تتعلق بالمطور العقاري
- أن يكون المطور مرخصاً رسمياً ومسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي
- أن يكون المشروع مُكتمل الإنشاء بنسبة 100%، وجاهزاً للتسليم أو التشغيل
- الالتزام بكافة الضوابط الفنية والتنظيمية الصادرة عن الجهات المعنية؛ مثل بلدية دبي وهيئة التنظيم العقاري
شروط فنية وتنظيمية للعقار المشترك
- تقديم مخططات هندسية معتمدة توضح التوزيع الدقيق للأجزاء الخاصة والمناطق المشترك
- تحديد مساحة كل وحدة بشكل دقيق، وتوثيق نسبة المشاركة في الأجزاء المشتركة ضمن سندات الملكية
- ضمان توفر البنية التحتية والخدمات الأساسية، مثل:
- أنظمة الأمن والحماية
- أنظمة مكافحة الحرائق ومخارج الطوارئ
- خدمات الكهرباء والمياه والتكييف المركزي
- المرافق المشتركة مثل (المسابح، المواقف، النوادي)
شروط تتعلق بإدارة العقار المشترك
- تقديم ميزانية سنوية تقديرية لإدارة وصيانة المرافق المشتركة
- تعيين شركة إدارة عقارات معتمدة من قبل هيئة التنظيم العقاري أو تقديم ما يثبت أهلية المطور لإدارة المشروع خلال المرحلة الأولى
- توفير نظام محاسبي شفاف لحساب رسوم الخدمات والاحتياطيات المالية، مع فتح حساب مصرفي مخصص لأموال الملاك المشتركين
شروط تتعلق بالمُلاك والوحدات
- أن تكون جميع الوحدات مملوكة بصكوك رسمية مُسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك
- ألا تكون هناك نزاعات قضائية أو قيود قانونية تمنع التسجيل أو التصرف بالوحدات
- التزام المالكين بسداد رسوم الخدمات والصيانة المعتمدة، وعدم وجود مديونيات تعيق التسجيل الجماعي
الأسئلة الأكثر تكراراً
نخصص هذه الجزئية للإجابة عن أكثر الأسئلة شيوعاً حول خطوات تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي.
ما هي العقارات التي تُصنف ضمن نظام الملكية المشتركة؟
العقارات التي تضم أجزاء مخصصة للاستخدام الفردي (مثل الشقق أو الوحدات التجارية)، إلى جانب مرافق وأجزاء مشتركة (مثل الممرات، والمصاعد، والمسابح، ومواقف السيارات).
من يتحمّل رسوم تسجيل الملكية المشتركة؟
غالباً يتحمّل المطور العقاري رسوم التسجيل الأولي، إلا إذا تم الاتفاق مع المشترين على خلاف ذلك ضمن العقود.
ما الفرق بين سند الملكية العادي وسند الملكية المشتركة؟
- سند الملكية العادي: يشمل فقط الوحدة العقارية الخاصة
- سند الملكية المشتركة: يتضمن الوحدة العقارية الخاصة مع نسبة مُحددة من الأجزاء المشتركة بالعقار
هل وجود نزاع قانوني يمنع التسجيل؟
نعم، في حال وجود نزاعات قانونية جوهرية أو أوامر قضائية تمنع التصرف بالعقار، حيث سيتم تعليق إجراءات التسجيل لحين التسوية.
ما هي مدة إصدار شهادة تسجيل الملكية المشتركة؟
غالبًا خلال 7 إلى 10 أيام عمل بعد استيفاء المستندات والموافقة على المخططات من الجهات المعنية.
هل تُطبق غرامات عند عدم تسجيل العقار كملكية مشتركة؟
نعم، إذ وفقاً للقوانين المعمول بها، يجوز فرض غرامات مالية تصل إلى مليون درهم إماراتي على المخالفين.
بهذا نكون قد وضعنا بين يديك تقريراً يسلط الضوء على كيفية تسجيل عقارات الملكية المشتركة في دبي، ونتمنى أن يكون هذا الدليل قد ساعدك على اتخاذ القرار الأفضل، كما يمكنك الاطلاع على الإجراءات القانونية لشراء عقار في دبي، بما في ذلك أهم الشروط والرسوم والخطوات القانونية، إلى جانب إلقاء نظرة على أنواع خطط الدفع لشراء عقار في دبي.
ستجد المزيد من المقالات المنوّعة والمفيدة في ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى باللغة العربية في الإمارات، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعياً.
