كل ما عليك معرفته عن قانون الإيجار في أبوظبي
مع بروز العديد من المشاريع التطويرية خلال العقد الماضي، تفوق السوق العقاري في أبوظبي على العديد من الدول في الإقليم، ووفق إحصاءات منتصف عام 2016، بلغ عدد سكان أبوظبي ما يقارب 2.9 مليون نسمة، وتحرص القيادة الرشيدة حفظهم الله على توفير الخيارات السكنية من شقق للايجار في أبوظبي أو فلل لهم، حيث يمكن العثور على مختلف أنواع الوحدات السكنية في أنحاء العاصمة، بحيث ترضي جميع الأذواق، ونظراً لازدياد الطلب على استئجار العقارات، يجب على كل من المستأجرين والملاك معرفة قوانين الايجار في ابوظبي. لذا، سنقدم لك كل ما عليك معرفته عن قانون الايجارات ابوظبي لنوفر عليك عناء البحث.
حقوق المستأجر في قانون الايجارات ابوظبي
تم إصدار قانون الايجارات ابوظبي رقم 20 لسنة 2006 الذي حدد بنود عقود إیجار العقارات في أبوظبي، إلى جانب سلسلة من التعدیلات التي تتوافق مع ظروف سوق العقارات المتغيرة، وقد عملت السلطات على الحفاظ على حقوق المستأجر والمالك في أبوظبي من أجل ضمان وحماية مصلحة الطرفين.
تم وضع قانون الايجار ابوظبي رقم 20 لسنة 2006 بهدف تنظيم التعامل مع العديد من القضايا التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر مثل أسعار الإيجار وسياسات الإخلاء وغيرهما، فعلى سبيل المثال، لا يمكن لأصحاب العقارات طلب إخلاء المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار قبل إجراء التعديلات المنصوص عليها في قانون عام 2010، وانطلاقاً من هذا القانون الأساسي لإمارة أبوظبي، تم إجراء عدد من التغييرات التي تعكس بدورها عوامل مختلفة ليتم تعديل القانون إلى ما هو عليه اليوم.
يوضح الجدول التالي التعديلات التي طرأت على قانون الإيجارات الجديد في أبوظبي على مر السنين.
عام الإصدار | رقم التعديل | تفاصيل التعديل |
---|---|---|
عام الإصدار 2006 | رقم التعديل قانون أبوظبي رقم 20 | تفاصيل التعديل إصدار قانون الإيجار بشأن العقود والعلاقة بين المستأجرين والملاك |
عام الإصدار 2010 | رقم التعديل قانون أبوظبي رقم 4 | تفاصيل التعديل يحق للملاك بشكل قانوني مطالبة المستأجرين بالإخلاء – تم تحديد سقف إيجار بنسبة 5% دون فترة إشعار مطلوبة |
عام الإصدار 2011 | رقم التعديل قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 | تفاصيل التعديل إنشاء قواعد وإجراءات تسجيل عقد الإيجار (توثيق) |
عام الإصدار 2012 | رقم التعديل قرار إداري رقم 1 | تفاصيل التعديل إصدار لوائح لشغل وحدة سكنية |
عام الإصدار 2012 | رقم التعديل قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 32 | تفاصيل التعديل عدم تجاوز الزيادة السنوية للإيجار عن 5% |
عام الإصدار 2016 | رقم التعديل قرار مجلس أبوظبي 13 | تفاصيل التعديل يجب على المستأجرين دفع رسوم السكن 3٪ إلى بلدية أبوظبي |
عام الإصدار 2016 | رقم التعديل قرار مجلس أبوظبي 14 | تفاصيل التعديل إعادة سقف الإيجار بنسبة 5٪ |
عام الإصدار 2017 | رقم التعديل تعديل رقم 20 | تفاصيل التعديل لوائح المنازعات الإيجارية في أبوظبي |
فيما يلي بعض الإرشادات العامة التي ستساعدك في فهم قانون الايجارات ابوظبي بشكل ملم.
تسجيل العقارات
سن مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 مجموعة من القرارات المفروضة على مالكي العقارات وتتمثل في تسجيل العقود الايجارية ابوظبي، حيث تتبع بلدية أبوظبي نظاماً يسمى توثيق للمحافظة على سجلات عقود الإيجار والبيانات المتعلقة بالعقار، كما يتعين أن يكون عقد الإيجار مكتوباً باللغتين الإنجليزية والعربية أو باللغة العربية فقط لكي يتم قبوله ضمن قانون توثيق عقود الإيجار أبوظبي.
تم توحيد عملية تسجيل عقود الإيجار بموجب القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012، وينص القرار على أن تقوم بلدية أبوظبي بإعداد سجل توثيق عقد الإيجار الذي يجب أن يتضمن بيانات تتعلق بالعقار (الوحدات السكنية أو التجارية أو الصناعية)، إلى جانب معلومات عن الأشخاص القاطنين في العقارات السكنية، بالإضافة إلى البيانات الكاملة عن المالك والمستأجر.
يتعين على جميع الملاك وأصحاب العقارات تسجيل ممتلكاتهم والعقود الإيجارية في بلدية أبوظبي، ويتوجب على المستأجرين بدورهم طلب شهادة تسجيل الملكية من المالك أو الوكالة العقارية على الدوام عند الاستئجار في أبوظبي.
رفع سقف الإيجار في أبوظبي
طرأ أول تعديل على قانون الإيجار في أبوظبي في عام 2010 والذي أجري على قانون أبوظبي رقم 4، وقد حدد القانون معدل الزيادة السنوية لأسعار الإيجار بنسبة 5%.
في عام 2012، أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي القانون رقم 32 الذي نص على إلغاء نسبة 5% من سقف الإيجار وسمح لأصحاب العقارات برفع أسعار العقارات وفقاً لأسعار السوق العقاري، ومع ذلك، فإن المرسوم يفرض على صاحب العقار تقديم إشعار للمستأجر قبل مدة لا تقل عن 3 أشهر على أن يشمل الأسعار الجديدة والتغيير الحاصل عليها.
في تاريخ 13 ديسمبر 2016، قام مجلس أبوظبي التنفيذي بإعادة تعيين سقف الإيجار بنسبة 5٪ على عقود الإيجار، كما جاء في القانون رقم 14 لسنة 2016. يمكن للمالك والمستأجر تحديد سعر الإيجار وإبرام اتفاقية الإيجار، كما يمكن للمالك زيادة السعر سنوياً ولكن ضمن حدود سقف السعر المحدد بموجب هذا القرار.
أما في الوقت الحاضر، فيتم تطبيق القانون الذي يحدد سقف الإيجار بنسبة 5٪ على العقارات المستأجرة في أبوظبي، ويحق لأصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات رفع الإيجار السنوي ضمن هذا الحد، شريطة إشعار المستأجر قبل شهرين على الأقل من تاريخ تجديد العقد.
مدة إشعار المستأجر
يُمكّن قانون رقم 4 لسنة 2010 مالك العقار من طلب إخلاء المستأجر للعقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار، كما يحق أيضاً لمالك العقار رفض تجديد عقد الإيجار إذا أراد ذلك.
قرر مجلس أبوظبي التنفيذي أنه يتوجب على مالك العقارات إصدار إشعار بإخلاء المستأجر للعقار قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد، وعليه بذلك اتباع إجراءات الإخلاء الرسمية المفروضة من قبل إمارة أبوظبي وعلى أن تخدم فترة الإشعار كلا الطرفين.
يتعين على أصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات في أبوظبي إشعار المستأجرين قبل شهرين بخصوص أي تعديلات يرغبون بإجرائها على محتوى نص عقد الإيجار، وينطبق ذلك أيضاً على رفع قيمة الإيجار أو طلب الإخلاء أو إجراء أية تغييرات على شروط توثيق عقد الإيجار الأخرى.
رسوم البلدية
يترتب على المستأجر تسديد رسوم البلدية في إمارة أبوظبي، وتختلف هذه النسب وفقاً لنوع الوحدة السكنية، إذ يتعين على مستأجري الشقق دفع نسبة رسوم سكن تبلغ 5٪ من قيمة عقد الإيجار، أما الفلل ، فقد تم تحديد 7.5% من قيمة عقد الإيجار، ويجدر بالذكر أن هذه الرسوم تطبّق على جميع الوحدات السكنية في أبوظبي، شريطة ألا تقل عن 450 درهم إماراتي. تجدر الإشارة هنا إلى أنه والرغم من أن إجمالي هذا المبلغ يصبح واجب السداد منذ اليوم الأول من سريان عقد الإيجار، إلا أنه يمكن استقطاعه على أقساط شهرية حتى يتمكن المتعاملين من السداد. يتم دفع قيمة رسوم البلدية للبلدية نفسها ولا يتم دفعها لأصحاب العقارات.
لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي
أعلن رئيس دائرة القضاء القرار رقم (10) لسنة 2010 بتشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية أبوظبي لحل الخلافات القانونية وحماية حقوق المالك والمستأجر. تستمع اللجنة بدورها إلى طرفي المنازعات وما يقدماه من مطالبات ودفعات من الخصوم والشهود وأي شخص آخر، وعادة ما تعقد الجلسات باللغة العربية، مع توفر مترجم فوري لغير الناطقين بها.
أعلن رئيس دائرة القضاء القرار رقم (10) لسنة 2010 بتشكيل مركز فض المنازعات الايجارية ابوظبي لحل الخلافات القانونية وحماية حقوق المالك والمستأجر. تستمع اللجنة بدورها إلى طرفي النزاع وما يقدماه من مطالبات ودفاعات من الخصوم والشهود وأي شخص آخر، وعادة ما تعقد الجلسات باللغة العربية، مع توفر مترجم فوري لغير الناطقين بها.
ينص قانون رقم 20 لسنة 2017 على أن قرار لجنة أبوظبي لتسوية المنازعات الإيجارية هو قرار نهائي وملزم للأطراف المعنية إذا كانت القيمة لا تزيد عن 50 ألف درهم إماراتي، وفي حال زاد مبلغ المطالبة عن 50 ألف درهم إماراتي، يمكن لأي من الطرفين تقديم استئناف خلال 15 يوماً من تاريخ الحكم. كما ويمكن للأطراف تقديم طعن في المطالبات التي تتجاوز قيمتها 300 ألف درهم إماراتي أمام محكمة النقض في غضون 30 يوماً.
يجدر بالذكر أنه لا يتم تقديم طلب فض النزاع بين المستأجر والمالك ما لم يكن العقد مسجلاً لدى نظام توثيق في بلدية أبوظبي.
المستندات المطلوبة: طلب مركز فض المنازعات الأصلي، العريضة الأصلية مع نسخة من عقد الإيجار ونسخة من جواز السفر، الرخصة التجارية (في حال أن الأطراف المختصمة أعمال وليست أفراد)، والمفوَّض الرئيسي (في حال كان مقدِّم الطلب يمثل طرفاً آخر.
إذا كنت بحاجة إلى تقديم دعوى، اتصل بأبوظبي – لجنة فض المنازعات الإيجارية على 8002353. تقع لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي – شارع الدفاع، بالقرب من صندوق الزواج. يوجد لديهم فرع آخر في العين، داخل محكمة العين.
تجدر الإشارة إلى عدم إمكانية تقديم طلب فض النزاع بين المستأجر والمالك ما لم يكن العقد مسجلاً لدى نظام توثيق في بلدية أبوظبي.
شهد قانون الايجارات ابوظبي العديد من التعديلات على مر السنين. فيما يلي أهم الأمور ذات العلاقة بقائمة حقوق المستأجر في أبوظبي والتي يجب التمسك بها:
- طلب شهادة التسجيل للتأكد من أن ملكية العقار مسجلة لدى بلدية أبوظبي
- مراجعة الشروط والأحكام الخاصة بعقد الإيجار بدقة مع التركيز على مبلغ الإيجار ومدته وتكاليف الصيانة وأي من الرسوم الأخرى
- يتوجب على المستأجر إخبار المالك قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد أو تعديله أو عند فسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته ابوظبي وهذه هي فترة الإشعار الأساسية للمستأجر
- رفع دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي إذا وجدت نفسك في نزاع قانوني حول الإيجار
- لا يمكن لمالك العقار رفع سعر الإيجار السنوي بنسبة تزيد عن 5٪ حسب قانون الإيجار أبوظبي
- يتوجب على المالك منح إشعار مدته شهرين في حال طلب الإخلاء أو زيادة مبلغ الإيجار أو إجراء أي تغيير آخر في شروط عقد الإيجار
إيماناً بالتطور التقني الذي نشهده، تشجع إمارة أبوظبي المقيمين فيها على استخدام الإنترنت لإتمام المعاملات الحكومية، مثل تجديد عقد توثيق إلكترونياً. كما يمكن الاستفادة من الخدمات الإلكترونية التي تقدمها مراكز تم في أبوظبي في حال وقوع أي من المشاكل المتعلقة في عقود الايجار ابوظبي أو لإتمام أي من المعاملات الحكومية في أبوظبي.
أما إن كنت من ملاك العقارات، فننصحك بالتعرف على طرق التعامل مع المستأجر الذي يخل ببنود عقد الإيجار لتتمكن من حل المنازعات الإيجارية ودياً، كما يمكنك التعرف على مجموعة من أفضل مناطق لاستئجار الشقق الفاخرة في ابوظبي.
كان هذا كل ما لدينا عن قانون الايجارات ابوظبي الذي ينظم العلاقة بين ملاك العقارات والمستأجرين، ويمكنك التعرف على المزيد من المواضيع الشيقة والمهمة في مدونة ماي بيوت. نتمنى أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث، وإن كان لديك أي استفسار، فيسعدنا أن نساعدك بأي شكل ممكن عن طريق حيز التعليقات أسفل الصفحة.