بناية تجارية استثمارية للبيع في الروضة 2 | دخل 2.25 مليون سنوياً | عائد 8.65%

تُعرض للبيع فرصة استثمارية مميزة تتمثل في بناية تجارية تقع في منطقة الروضة 2، وتُعد من العقارات التي تستحق اهتمام المستثمرين الباحثين عن مبانٍ متعددة الاستخدامات توفر تنوعًا في الوحدات السكنية والمساحات التجارية والإدارية ضمن عقار واحد. وتتميز البناية بتصميمها المكوّن من أرضي وأربعة طوابق (G+4)، إلى جانب تنوع مكوناتها بين الشقق السكنية والمحلات التجارية والمكاتب، الأمر الذي يمنح المستثمر فرصة للاستفادة من أكثر من مصدر للدخل العقاري، وفقًا لطبيعة العقود والإشغال الفعلي لكل وحدة.

تقع البناية في منطقة الروضة 2، وتبلغ مساحتها الإجمالية للأرض، بحسب البيانات المقدمة، 20,150 قدمًا مربعًا. ويُعد الموقع من العناصر المهمة عند تقييم العقارات الاستثمارية، إذ إن موقع البناية وطبيعة الأنشطة المحيطة بها وسهولة الوصول إليها ومدى توافر الخدمات والمرافق القريبة، كلها عوامل يمكن أن تؤثر في جاذبيتها للمستأجرين وفي قدرتها على المحافظة على مستويات إشغال جيدة. ولذلك، فإن هذه البناية قد تكون مناسبة للمستثمر الذي يبحث عن أصل عقاري قائم بدلًا من البدء في مشروع جديد يتطلب شراء أرض والحصول على التصاريح وتنفيذ أعمال البناء والتجهيز من البداية.

وتتكون البناية من مجموعة متنوعة من الوحدات السكنية، حيث تضم 12 شقة مكوّنة من غرفتين وصالة، وهي وحدات قد تناسب العائلات التي تبحث عن مساحات سكنية أوسع وخصوصية أكبر. كما تضم 48 شقة من نوع غرفة وصالة، وهي من أنواع الوحدات التي تستهدف عادةً الأفراد والأزواج والأسر الصغيرة، بحسب طبيعة المنطقة ومستوى الإيجارات والخدمات المتاحة. ويضاف إلى ذلك 12 استوديو، وهي وحدات سكنية صغيرة قد تناسب الأفراد أو الموظفين الذين يبحثون عن سكن عملي بتكلفة تتناسب مع احتياجاتهم. ويمنح هذا التنوع في أحجام الشقق المالك إمكانية التعامل مع شرائح مختلفة من المستأجرين، بدلًا من الاعتماد على نوع واحد من الوحدات السكنية.

وإلى جانب الشقق، تحتوي البناية على 12 محلًا تجاريًا، وهي ميزة تضيف بُعدًا استثماريًا مهمًا إلى العقار. فالمحلات التجارية يمكن أن توفر دخلًا مستقلًا عن دخل الشقق السكنية، بحسب نوع الأنشطة التجارية الموجودة فيها، وموقعها داخل البناية، ومدى وضوح واجهاتها وسهولة الوصول إليها. وقد تكون هذه المساحات مناسبة لأنشطة تجارية وخدمية مختلفة وفقًا للتراخيص المسموح بها، الأمر الذي يتيح للمالك تنويع قاعدة المستأجرين ومصادر الإيرادات. كما أن وجود الأنشطة التجارية إلى جانب الوحدات السكنية قد يعزز من تعدد استخدامات العقار ويجعله خيارًا جديرًا بالدراسة لدى المستثمرين المهتمين بالمباني التجارية والسكنية المتكاملة.

وتضم البناية أيضًا مكتبًا مكوّنًا من خمس غرف، وهو عنصر إضافي يمكن أن يخدم احتياجات إدارية أو مهنية وفقًا للتصنيف والتراخيص المعتمدة للمساحة. ويمكن أن تكون هذه المساحة ذات قيمة للمستثمر عند دراسة الاستخدامات المتاحة للعقار، سواء من حيث تأجيرها كمكتب أو الاستفادة منها في نشاط إداري مسموح به. ويعتمد العائد المحتمل لهذا الجزء على طبيعة الاستخدام الفعلي، ومستوى التجهيزات، وحالة الإشغال، وقيمة الإيجار المتفق عليها.

ومن المميزات العملية الأخرى التي تتمتع بها البناية توفر 29 موقفًا للسيارات، وهو عدد مهم عند تقييم مبنى يضم هذا العدد من الشقق والمحلات والمساحات الإدارية. فمواقف السيارات تؤثر في راحة السكان والزوار والعاملين، وقد تكون عاملًا مؤثرًا في قرار الاستئجار، خصوصًا في المباني التي تجمع بين الأنشطة السكنية والتجارية. ومع ذلك، يُستحسن التحقق من توزيع المواقف وطريقة تخصيصها ومدى توافقها مع متطلبات الجهات المختصة، وكذلك معرفة ما إذا كانت جميع المواقف متاحة للاستخدام الفعلي وفقًا للمخططات المعتمدة.

أما من ناحية عمر العقار، فيبلغ عمر البناية ست سنوات، وهو ما يجعل من المهم عند دراسة الاستثمار الاطلاع على حالتها الإنشائية والفنية الحالية، ومدى كفاءة أنظمة التكييف والكهرباء والسباكة والمصاعد، إن وجدت، وحالة المرافق المشتركة والواجهات. كما يُنصح بمراجعة سجلات الصيانة والمصروفات التشغيلية وأي أعمال إصلاح أو تجديد سابقة، لأن هذه التفاصيل تساعد المستثمر على تكوين صورة واقعية عن الالتزامات المستقبلية والتكاليف التي قد تؤثر في صافي العائد.

وبالنسبة إلى الدخل، فقد ورد في بيانات العرض أن دخل البناية يبلغ 2,250,000 درهم، ومن المهم التأكد مما إذا كان هذا الرقم يمثل الدخل الإيجاري السنوي الإجمالي، والتحقق من العقود الإيجارية الحالية ومواعيد انتهائها ونسب الإشغال وأي مبالغ متأخرة أو وحدات شاغرة. فإذا كان المقصود هو الدخل السنوي، فإن هذا الرقم يمثل مؤشرًا أوليًا مهمًا لتقييم جدوى الشراء، لكن الحكم على قوة الاستثمار لا يعتمد على الإيرادات وحدها؛ بل يتطلب أيضًا احتساب مصاريف الصيانة والإدارة والتأمين والخدمات والرسوم وأي نفقات تشغيلية أخرى، للوصول إلى صافي الدخل الفعلي الذي تحققه البناية.

أما السعر المطلوب للبيع، فيبلغ 26,000,000 درهم إماراتي، أي ستة وعشرين مليون درهم. وإذا كان الدخل المذكور، البالغ 2,250,000 درهم، دخلًا إيجاريًا سنويًا، فإن العائد الإيجاري الإجمالي النظري يصل إلى نحو 8.65% سنويًا من قيمة الشراء المطلوبة، وذلك قبل خصم المصروفات التشغيلية والصيانة والرسوم وأي فترات شغور. ويعادل السعر المطلوب نحو 1,290 درهمًا لكل قدم مربع من مساحة الأرض البالغة 20,150 قدمًا مربعًا، وهو حساب تقريبي يعتمد على مساحة الأرض وليس على إجمالي المساحات المبنية. وتساعد هذه المؤشرات في إعطاء المستثمر تصورًا أوليًا عن حجم الصفقة، مع ضرورة مقارنتها بأسعار المباني المشابهة في المنطقة وبالعوائد الفعلية التي تحققها العقارات المماثلة.

ومن الناحية الاستثمارية، تتمثل إحدى نقاط القوة في هذه البناية في الجمع بين عدد كبير من الوحدات السكنية والمحلات التجارية والمكتب الإداري ضمن مبنى واحد. فهذا التنوع قد يساهم في توزيع مصادر الدخل وتقليل الاعتماد على فئة واحدة من المس