بناية للبيع في منطقة البستان /عمرها 06 سنوات و دخلها 8.5% قابل للزيادة.

المقصود بهذا الإعلان أنه توجد بناية للبيع في إمارة عجمان، وتحديدًا في منطقة البستان، وهي بناية ذات استخدام سكني وتجاري، أي أنها تجمع بين الوحدات السكنية والمحلات التجارية، وهذا النوع من العقارات يمكن أن يكون مناسبًا للمستثمر الذي يبحث عن دخل إيجاري من أكثر من مصدر في نفس المبنى.

البناية قائمة على أرض مساحتها 2,400 قدم مربع، وتتكون من طابق أرضي بالإضافة إلى طابقين ورووف. وجود الاستخدام التجاري في المبنى يعني أن الطابق الأرضي يضم المحلات التجارية، بينما الجزء السكني يضم الشقق. وهذا يعطي العقار طبيعة استثمارية متنوعة، لأن الإيرادات تأتي من تأجير الوحدات السكنية إلى جانب تأجير المحلات.

وبحسب تفاصيل الإعلان، فإن البناية تحتوي على 10 وحدات سكنية من نوع غرفة وصالة. معنى ذلك أن هناك عشر شقق سكنية، وكل شقة تتكون من غرفة نوم وصالة، وهي من الوحدات التي عادةً يكون عليها طلب من المستأجرين، خصوصًا في المناطق التي تشهد حركة سكانية ونشاطًا تجاريًا. إضافة إلى الشقق، تحتوي البناية على 6 محلات تجارية، وبالتالي يوجد في العقار ستة محلات يمكن تأجيرها لأنشطة تجارية مختلفة وفقًا لاشتراطات المنطقة والجهات المختصة. كما توجد غرفة للناطور، وهي مخصصة للشخص المسؤول عن حراسة أو متابعة وخدمة المبنى، بحسب نظام إدارة العقار.

أما من ناحية مواصفات البناء والتجهيزات، فيذكر الإعلان أن البناية تشطيبها سوبر لوكس، أي أن التشطيبات والمظهر الداخلي والخارجي للمبنى مصممة بمستوى جيد وراقٍ مقارنة بالتشطيبات العادية. كما أن البناية مجهزة بـ تكييف مركزي، وهو نظام تكييف يخدم الوحدات من خلال نظام مركزي بدلًا من الاعتماد على أجهزة تكييف منفصلة لكل مساحة. وهذه الميزة قد تكون مهمة للمستثمر والمستأجرين لأنها تضيف إلى مستوى تجهيز العقار.

كذلك يذكر الإعلان أن البناية مرتبطة بـ الكهرباء الحكومية، أي أن خدمة الكهرباء تأتي من الجهة الحكومية المختصة وليست من نظام خاص داخل العقار. كما يوجد في البناية مصعد، وهو أمر مهم خصوصًا مع وجود طابقين فوق الأرضي، لأنه يسهل وصول السكان والمستخدمين إلى الوحدات الموجودة في الأدوار العلوية.

ومن المعلومات المهمة جدًا في الإعلان أن عمر البناية ست سنوات فقط. وهذا يعني أنها ليست من المباني القديمة، وبالتالي فإن عمرها الإنشائي يعتبر حديثًا نسبيًا. ومع ذلك، لا يعني عمر الست سنوات وحده أن المشتري لن يحتاج إلى فحص العقار؛ فمن المهم عند الشراء التأكد من حالة الهيكل والتشطيبات والمصعد والتكييف المركزي وجميع الخدمات، وكذلك مراجعة المستندات والرخص والمخططات وأي التزامات أو مصاريف مرتبطة بالعقار.

أما أهم نقطة استثمارية في الإعلان فهي أن الدخل الحالي للبناية يبلغ 300,000 درهم سنويًا، مع إمكانية زيادة هذا الدخل. المقصود أن العقار مؤجر حاليًا ويحقق دخلًا سنويًا قدره حوالي 300 ألف درهم بحسب المعلومات المذكورة في الإعلان، وأن المالك يرى أن هناك فرصة لرفع الإيرادات مستقبلًا، سواء من خلال إعادة تأجير الوحدات والمحلات بأسعار أعلى عند انتهاء العقود، أو تحسين نسبة الإشغال، أو مراجعة الإيجارات الحالية بما يتناسب مع السوق، وذلك طبعًا بحسب العقود الحالية والقوانين والأسعار الفعلية في المنطقة.

أما السعر المطلوب للبيع فهو 3,600,000 درهم. وإذا قارنا السعر المطلوب بالدخل الحالي المعلن، فإن الدخل الإجمالي السنوي البالغ 300,000 درهم يعادل تقريبًا 8.33% من سعر الشراء سنويًا قبل احتساب المصاريف. بمعنى آخر، الحساب البسيط هو أن 300 ألف درهم دخل سنوي ÷ 3.6 مليون درهم سعر العقار = حوالي 8.33%. لكن هذه النسبة تعتبر عائدًا إجماليًا وليس صافيًا، لأن المستثمر يجب أن يخصم من الدخل أي مصاريف تشغيل وصيانة وإدارة، ورسوم الخدمات إن وجدت، وتكاليف صيانة المصعد والتكييف وغيرها، وأي فترات يكون فيها محل أو شقة غير مؤجرة.

وبعبارة أبسط، الإعلان يعرض بناية استثمارية سكنية تجارية في البستان بعجمان، على أرض مساحتها 2,400 قدم، تتكون من أرضي وطابقين ورووف، وتضم 10 شقق غرفة وصالة و6 محلات وغرفة للناطور، ومجهزة بتشطيب سوبر لوكس وتكييف مركزي وكهرباء حكومية ومصعد، وعمرها ست سنوات، وتحقق حاليًا دخلًا معلنًا قدره 300 ألف درهم سنويًا، مع وجود فرصة لزيادة الدخل مستقبلًا، والسعر المطلوب لبيعها بالكامل هو 3.6 مليون درهم.

ومن ناحية الاستثمار، فإن أهم ما يجذب في العرض هو أن المشتري لا يعتمد على مصدر دخل واحد؛ فهناك 10 وحدات سكنية و6 محلات تجارية، وبالتالي يوجد تنوع في مصادر الإيجار. وفي الوقت نفسه، يجب على أي شخص يفكر في شراء البناية ألا يعتمد على رقم الدخل المذكور في الإعلان فقط، بل يطلب من المالك أو الوسيط كشفًا تفصيليًا بالإيجارات الحالية لكل شقة ولكل محل، وصور العقود، وتواريخ انتهاء العقود، وقيمة التأمينات، ونسبة الإشغال، وأي متأخرات على المستأجرين. ومن المهم كذلك التأكد من أن مبلغ الـ300 ألف درهم هو الدخل الفعلي المتحقق من العقود وليس مجرد دخل متوقع.

كما يُفضّل قبل إتمام الصفقة مراجعة ملكية الأرض والبناية، ورخص البناء، والمخططات، ووضع المصعد والتكييف المركزي، وأي مخالفات أو مستحقات، والتأكد من إمكانية نقل الملكية والتسجيل وفق الإجراءات المعمول بها في إمارة عجمان. وإذا كان الهدف من الشراء استثماريًا بحتًا، فمن المفيد أيضًا مقارنة الإيجارات الحالية بإيجارات العقارات المشابهة في البستان لمعرفة هل عبارة «قابل للزيادة» واقعية فعلًا أم أن الإيجارات الحالية قريبة أصلًا من أسعار السوق.

وبالتالي، الإعلان لا يتحدث عن بناية سكنية فقط، وإنما عن عقار استثماري مختلط سكني وتجاري يجمع بين الشقق والمحلات، ويتميز بعمر بناء حديث نسبيًا وتجهيزات جيدة، والأهم أنه مؤجر ويحقق دخلًا حاليًا معلنًا قدره 300 ألف درهم سنويًا مقابل سعر طلب يبلغ 3.6 مليون درهم. لذلك فإن النقطة الأساسية التي يجب أن يركز عليها المستثمر قبل اتخاذ القرار هي التأكد من أن دخل الـ300 ألف درهم موثق بعقود إيجار فعلية وقابلة للتحقق،