بناية جديدة في منطقة الجرف الصناعية 3 ثاني قطعة من شارع الشيخ محمد بن راشد. في مجال في السعر

هذا العقار عبارة عن بناية سكنية وتجارية جديدة في منطقة الجرف الصناعية 3 في عجمان، وتتميز بموقعها الاستراتيجي باعتبارها تقع في ثاني قطعة من شارع الشيخ محمد بن راشد، وهو موقع يعطي المبنى سهولة في الوصول والحركة، ويجعله مناسبًا للاستثمار العقاري، خصوصًا مع وجود عدد كبير من الوحدات السكنية والمحلات التجارية.

البناية تم إنجازها في عام 2024، أي أنها حديثة الإنشاء نسبيًا، وهذا يعتبر عنصرًا مهمًا للمستثمر؛ لأن العقار الجديد عادةً يكون أقل احتياجًا لأعمال الصيانة الكبيرة مقارنة بالمباني القديمة، كما أن حداثة المبنى تساعد في المحافظة على جاذبيته للمستأجرين ورفع قدرته على المنافسة في السوق.

تبلغ مساحة الأرض 13,455 قدمًا مربعًا، وهي مساحة جيدة لمشروع بهذا الحجم. ويتكون المبنى من طابق أرضي، وطابقين مخصصين للمواقف، بالإضافة إلى 6 طوابق متكررة. هذا التصميم يوفر عددًا كبيرًا من الوحدات السكنية مع توفير مواقف للسيارات، وهو أمر مهم جدًا بالنسبة للبنايات التي تحتوي على عدد كبير من الشقق، لأن توفر المواقف يرفع من راحة السكان ويقلل من المشاكل المتعلقة بالوقوف حول المبنى.

أما من ناحية التكوين الداخلي، فالبناية تحتوي على 48 شقة من نوع غرفة وصالة، بالإضافة إلى 24 شقة من نوع غرفتين وصالة. وبذلك يكون إجمالي الوحدات السكنية 72 شقة. وجود هذا التنوع في أنواع الوحدات يجعل العقار مناسبًا لشريحة واسعة من المستأجرين؛ فشقق الغرفة والصالة تناسب الأفراد والأزواج والعائلات الصغيرة، بينما شقق الغرفتين والصالة تستهدف العائلات الأكبر نسبيًا، وبالتالي لا يعتمد دخل المبنى على نوع واحد فقط من المستأجرين.

إضافة إلى الشقق، يحتوي المبنى على 6 محلات تجارية، وهذه نقطة استثمارية مهمة لأنها تضيف مصدرًا آخر للدخل إلى جانب الإيجارات السكنية. المحلات الموجودة في مبنى سكني يمكن أن تخدم سكان البناية والمنطقة المحيطة بها، بحسب طبيعة الأنشطة المسموح بها وموقع المحلات ومساحاتها، وبالتالي فإن وجود النشاط التجاري يعطي العقار تنوعًا في مصادر الإيرادات بدل الاعتماد الكامل على الشقق.

كما يوفر المبنى 55 موقف سيارات. ومع وجود 72 شقة و6 محلات، فإن عدد المواقف أقل من إجمالي عدد الوحدات، ولذلك من المهم عند دراسة الاستثمار بشكل احترافي معرفة آلية توزيع المواقف، وهل بعض الشقق لها مواقف مخصصة، وهل توجد مواقف إضافية أو إمكانية لاستخدام المواقف المحيطة بالمبنى، وكذلك معرفة متطلبات البلدية والترخيص المتعلقة بالمواقف. هذه التفاصيل لا تقلل من قيمة العقار بحد ذاتها، لكنها مهمة عند تقييمه بصورة دقيقة قبل الشراء.

من الناحية المالية، العقار يحقق حسب المعلومات المذكورة دخلاً سنويًا قدره 2,350,000 درهم، بينما السعر المطلوب للبيع هو 26,000,000 درهم. وبناءً على هذه الأرقام، فإن العائد الإجمالي السنوي على سعر الشراء يبلغ تقريبًا 9.04%، وذلك قبل احتساب المصاريف التشغيلية والصيانة والخدمات وأي فترات شغور أو تكاليف أخرى. بمعنى آخر، إذا كان الدخل السنوي البالغ 2.35 مليون درهم هو الدخل الإجمالي الفعلي والمستقر، فإن المستثمر يشتري العقار بسعر يعادل تقريبًا 11.06 مرة من الدخل السنوي.

ولفهم الاستثمار بصورة أبسط، فإن سعر العقار البالغ 26 مليون درهم مقابل دخل سنوي قدره 2.35 مليون درهم يعني أن العقار لديه قدرة جيدة على توليد الدخل مقارنة بقيمة الشراء، لكن العائد الصافي الحقيقي هو الرقم الأهم للمستثمر وليس العائد الإجمالي فقط. فإذا كانت هناك مصاريف سنوية مثل الصيانة، إدارة العقار، التأمين، الكهرباء الخاصة بالمناطق المشتركة، المصاعد، أنظمة التكييف والخدمات، وأي مصاريف أخرى يتحملها المالك، فإن صافي الدخل سيكون أقل من 2.35 مليون درهم، وبالتالي سيكون العائد الصافي أقل من 9.04%.

كما يجب عند تقييم الصفقة التأكد من طبيعة الدخل المذكور: هل مبلغ 2,350,000 درهم هو الدخل المحصل فعليًا خلال آخر 12 شهرًا، أم هو الدخل المتوقع عند التأجير الكامل؟ هذه نقطة جوهرية جدًا. إذا كان الرقم يمثل إيجارات فعلية محصلة من عقود قائمة، فهذا يعطي المستثمر رؤية أوضح وأكثر أمانًا للتدفق النقدي. أما إذا كان الرقم مبنيًا على أسعار الإيجارات المتوقعة، فيجب مقارنة هذه الأسعار بعقود الإيجار الفعلية ونسب الإشغال الحالية في المبنى.

ومن المهم أيضًا النظر إلى متوسط دخل الوحدة. فإذا قمنا بتقسيم الدخل السنوي الإجمالي على 72 شقة فقط، دون احتساب دخل المحلات التجارية، فإن المتوسط الحسابي يبلغ حوالي 32,639 درهمًا سنويًا لكل شقة، أو ما يقارب 2,720 درهمًا شهريًا كمعدل نظري. لكن هذا لا يعني أن كل شقة تؤجر بهذا السعر؛ لأن دخل المحلات التجارية يدخل ضمن مبلغ الـ2.35 مليون، كما أن شقق الغرفتين والصالة يفترض أن يكون إيجارها مختلفًا عن شقق الغرفة والصالة. لذلك يجب الرجوع إلى جدول الإيجارات الفعلي لمعرفة مساهمة كل نوع من الوحدات في الدخل.

وتزداد أهمية المحلات التجارية عند تحليل الدخل؛ فإذا كانت المحلات الستة مؤجرة بعقود مستقرة وبإيجارات جيدة، فإنها تشكل مصدر دخل إضافيًا يمكن أن يساعد في دعم العائد الإجمالي للعقار. كما أن وجود نشاط تجاري في الطابق الأرضي يمكن أن يزيد من جاذبية المبنى للسكان، بشرط أن تكون الأنشطة التجارية مناسبة للمنطقة وألا تسبب إزعاجًا للسكان.

بشكل عام، السعر المطلوب 26 مليون درهم يجب ألا يُنظر إليه فقط على أساس مساحة الأرض أو عدد الشقق، وإنما يجب تقييمه باعتباره أصلًا استثماريًا مدرًا للدخل. فالمستثمر هنا لا يشتري مجرد أرض ومبنى، بل يشتري 72 وحدة سكنية و6 محلات تجارية وتدفقًا نقديًا سنويًا معلنًا قدره 2.35 مليون درهم. وهذا يجعل أهم عناصر التقييم هي استقرار الدخل، نسبة الإشغال، أعمار العقود، قيمة الإيجارات الحالية، المصاريف السنوية، حالة المبنى، جودة التشطيبات، وتكاليف التشغيل المستقبلية.

إذا كان المبنى مؤجرًا بالكامل أو بنسبة إشغال مرتفعة، وكانت عقود الإيجار موثقة والدخل البالغ 2.35 مليون درهم دخلًا فعليًا ومستقرًا،